【施政報告2020】非住宅物業撤辣能令中產得益 鍾學良：200萬以下物業只需100蚊印花稅！

特首林鄭月娥今日（25日）發表最新一份《施政報告》，房屋政策及土地供應方面，重點是宣布非住宅物業撤辣及已覓得足夠土地供應未來十年的公營房屋。外號為1% Anthony的資深投資者鍾學良接受本網訪問時表示，今次施政報告雖然沒有如外界所料提及「放寬1500萬元的住宅按揭成數」，而且看不到對上車族有特別支援，不過有幾個範疇做得較好，分別是公營房屋覓地進展比預期快、以及撤銷工商舖雙倍從價印花稅對小企業老闆有幫助及可以刺激交投，令投資市場回復信心。

新一份《施政報告》未有如外界所料提及「放寬1500萬元的住宅按揭成數」，但就公布，由明天（26日）起撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅（DSD）。至於住宅物業就因為價格仍處於一般市民難以負擔的水平，因此並無計劃調整住宅物業的各項印花稅安排。此外，政府宣佈研究應否及如何進行「劏房」租務管制，目標爭取在2021年第一季完成研究，並將報告呈交政府考慮。

坊間有意見認為，上述工商舖減辣措施以及進行「劏房」租務管制，都只是很有實力的投資者的事，例如可能會令「劏房」投資者轉投工商舖，但似乎政策與普通中產關係不大。

但鍾學良就指出，其實很多工商物業銀碼沒有像想中離地，舉例而言，幾百呎至一千呎的寫字樓，就算索價每呎一萬元，總數都只是一千萬元以下，入場門檻與普通住宅差不多；而200萬元以下的非住宅物業如車位及工作室等，印花稅只需100元，一些本身已經有住宅物業的中產家庭，「沒有額外人頭」亦可以選擇投資。此外，有許多小商戶在疫情影響下生意慘淡仍要捱貴租，所以有不少老闆其實都想自置工商物業，現時撤辣相信會有助激活交投，令市場信心有所增加。至於「劏房」租務管制細節仍未出台，難以評價，但認為「劏房」價錢平，可惜缺點是缺乏監管，如果監管做得好，相信對小市民會有幫助，但仍要視乎政策是如何執行。

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此外，新一份《施政報告》房策另一重要亮點，是政府公布已覓得330公頃土地，可興建31.6萬個公營房屋單位及滿足《長遠房屋策略》十年期（2021/22至2030/31年）約30.1萬個公營房屋需求，當中，政府已在古洞北／粉嶺北收回68公頃私人土地，新發展區可提供7.2萬個房屋單位，首批公營房屋單位將於2026年建成。而未來10至15年，可提供超過10萬個公私營房屋單位，主要來自北環線沿線約90公頃房屋用地，港鐵小蠔灣車廠上蓋發展和重建三個市區寮屋區及大坑西邨。

鍾學良認為，雖然本年度的施政報告看不到對上車族有特別支援，但看得出政府正在朝新加坡式公私營方屋「分家」的方向發展。他指出，政府難以用政策壓低樓價，一來供應始終有限，二來全球量化寬鬆，變相「不是樓價升，而是銀紙貶值」，因此政府與其出招打壓樓價，不如多供應一些平價的公營房屋，以及在私樓與公屋之間增加置業階梯，如首置盤或綠置居等。

鍾學良亦坦言，對政府極速找到未來10年發展公營房屋的土地感到意外，而當中新界北的發展更是不容忽視，因為在深圳蓮塘口岸附近的配套已發展得相當成熟，香港新界北有公營房屋及相關基建配套的話，相信可以與蓮塘口岸發揮極佳協同效應，因此認為投資者可以特別留意新界北的機會。

Text By BusinessFocus Editorial