【樓市走勢】本港樓市無懼疫症？政府：上月樓價指數回升0.4%！

新冠肺炎（COVID-19）肆虐全球，打擊全球經濟，香港樓市能否逆市續強成為大眾關心的事項。長久以來，本港樓市受到內外因素影響，如全球央行放水、香港在國際及中國的獨特地位等外在因素，以及港人對住屋的需求從未減少，驅使港樓成為最貴商品，港人家庭不吃不喝21年才能買到一個單位。今次遇上肺炎疫症，難免令港人勾起2003年的沙士回憶，當年淘大花園曾有單位以55萬元的殘價成交，但回顧過去十個多月時間，樓價指數僅累跌8.2%，即使是疫情嚴峻的當下，市場也只有零星的大劈價個案。相似的疫境，相信不少市民都有一個疑問，香港樓市會否像沙士時一樣崩盤式下跌？

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本港上月樓價指數轉升0.4% 兩日賣百伙新盤

雖然疫情仍然持續，但對整體樓價未有很大影響。差餉物業估價署公布，上月私人住宅售價指數報375.3，按月微升0.4%，按年跌0.9%，今年首季累計跌1%；按單位面積劃分，1000平方呎以下的單位上月售價按月升近0.5%，過千呎的單位售價則按月跌1%。至於3月租金指數報182，按月回落1.9%，按年跌5.7%，今年首季跌4%。

剛過去的周末，兩日市場共售出逾100伙新盤，為本月來最佳周末。其中，會德豐將軍澳OCEAN MARINI於周日 （4月26日）推售新一批101伙，市場消息指，截至周一（27日）傍晚7點已賣出逾48伙，套現約4.4億元。本港新冠疫情一周內錄得3次零確診，令買家入市信心大增。見市況回暖，新地白石角雲匯將旗下7伙單位加價，最多加價約2%。由此可見，本港樓價不懼災情。

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經濟衰退影響住屋需求 成樓價下跌主因

香港中文大學地理與資源管理學系副教授姚炎松認為，一旦經濟衰退影響到住屋的實際佔用需求，樓價便會下跌。住宅租金自去年10月起已呈跌勢，而且跌幅進一步擴大至今年1月的-3.6%，反映經濟衰退已經影響到住屋的實際佔用需求，估計若今年第一季經濟出現更大幅的下跌，租金指數有機會下試新低，由於樓價的波幅一般比租金的波幅為大，相信樓價在第一季會出現較明顯的跌幅。另外，疫情導致全球多國封關及限制外出，令遊客絕迹，消費暴跌，大量社交活動停止，失業率急升。部份投資者需要拋售資產套現，減少負債，增持現金，因而調整置業計劃，避免債務，令房產需求減少。

不過，今次樓價難現沙士式崩跌，甚至有回暖的迹象，其實與政府加大力度救市有關。有專家分析指，今次港府救市力度之強，絕非沙士時可比擬，除了動用大規模逆周期措施總額近2,900億元，涉款相等於生產總值近10%，撐企業、保就業，並代受影響的行業出糧半年，每名員工每月上限9,000元，惠及150萬人；又向不少於170萬人派發一筆過7,500元津貼；另又創造4萬個就業崗位，令失業狀況有所紓緩；同時亦有不同措施支援失業人士，失業不致全無收入。不少大型機構及民間機構亦大力出資出力，這場面沙士當年並未出現。 另外，全球主要央行都傾力放水，美國重推無量限QE，加上去年施政報告放寬按揭成數限制，800萬元以下單位最高可成造90％按揭，1000萬元以下單位最高可成造80％按揭，變相釋放換樓鏈，對穩住本港樓市有一定作用。

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Text by BusinessFocus Editorial