【BF專欄】以房養老，香港是怎麼做的？

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8月8日，中國銀保監會發佈了《關於擴大老年人住房反向抵押養老保險開展範圍的通知》。通知指出，8月起要把老年人住房反向抵押養老保險推廣至全國範圍。

新聞一出，網上一片罵聲。

1. 逆按揭

什麼是“住房反向抵押”呢？

簡單來說：就是把房子抵押給保險公司、銀行或其他金融機構，對方每個月給你發“養老金”。期間，你依舊可以住。等身故後，房子交由金融機構處理或子女贖回房屋。房價與市場價之間的差額，歸繼承人所有。

這種方式，在國外已經很普遍。十幾年前，我剛從學校畢業，在香港，就已經聽人推薦過這種方式，簡稱為“逆按揭”。

“逆按揭”和其他金融產品一樣，只是一種工具，適合一定的人群，有利有弊。

網上的反對聲音，主要源於大家對高房價和社會養老體系的不滿。覺得辛辛苦苦十幾二十年還完貸款得到的一套房，老了，一切都要還回去，是一個莫大的諷刺。覺得交了那麼多年的五險一金，最後卻要靠自己賣房養老，更是悲憤。

撇開心理憤懣不談，客觀的看待這一個金融產品，它還是能滿足一部分人的需求的。

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2. 逆按揭，如去當鋪

如今，我們都還年輕，老一輩大多都育有子女，年老時也有依靠。但等我們這一群人老去，會多很多丁克家庭，或者根本無法指望孩子，說不定還要繼續倒貼。

香港的今天，也許就是大陸一二線城市的明天。

看多了香港年老時的窘迫。頭髮全白依舊要在餐廳裡端盤子，在大樓裡當夜更保安，在街頭撿紙皮。不知道他們是否有子女。比大陸好一些的是，香港還有免費醫療。

物價飛漲，壽命越來越長。當年存下的養老金，也許很快已經消耗乾淨。

還租著樓的，沒辦法，只能繼續打工。

如果已經有一個已供完的舊樓，賣出套現的話，住哪裡？每個月的租金也是不菲。況且，老人家念舊，一定不想搬離舊居。如果沒有收入，要吃飯，也只好去做工。

“逆按揭”給了這批老人新的選擇。既可以繼續住著，又能每個月有收入。一舉兩得。

誰都希望社會保障體系越來越好，也都希望自己的孩子孝順有財力。但是，當兩個指望落空時，你還是要想辦法活下去。至少靠自己供完的房子，能夠給自己一個舒適的晚年，何樂而不為？

很多人擔心虧了。怕被保險公司坑錢。但是，當你沒了體力、沒有健康，急需要錢的時候，多一個選擇，就多一條路。

這跟當鋪一樣，一方面你罵當鋪掌櫃心黑，一方面你卻還是要當，因為不當，你活不下去了。

所以，儘管我也不滿現狀的社會養老體系，但是我還是支援這一個產品的推廣。這個產品適合只有無貸款的自住房，沒有子女依靠的老人。

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3. 香港的逆按揭

我不清楚，大陸具體逆按揭的條款如何。僅以我瞭解到的香港逆按揭狀況與大家分享：

（1）一般55歲以上可以參加。

（2）具體每月收到的養老金多少，取決於申請人什麼年齡參加、領取多少年的年金，申請時的樓價水準和利息率。按此有香港目前的逆按揭計算器，輸入年齡、物業估值等資料，就可以算出每月可以收到多少錢。

（3）房子一般以申請貸款時的市價估算（樓價800萬以下，估價100%；樓價800萬-1200萬，估價80%）。

（4）由於金融機構借錢給你，申請人必須支付利息和保費。年金、利息和保費會從貸款中扣除。金融機構是盈利機構，肯定是要賺錢的，不然，就沒有機構願意提供這個服務。

（5）當老人去世後，繼承人可以自行賣出房產，償還貸款；或者交金融機構處置，償還貸款。比貸款高出部分，由繼承人收回。

（6）如果老人非常長壽，領取的年金已經達到抵押值，有些機構會停止年金支付，但老人仍然可以住在房子裡，直到去世，房子被金融機構收回；也有機構是會直接支付到壽終正寢，金額受各機構的精算師演算法不同而有所不同。

（7）當樓價在期間上漲，也可以申請加按增加年金。

以空巢老人夫妻為例，老爺爺65歲，老奶奶60歲，樓價600萬，因在800萬以下，估價100%。

利息按沒有償還貸款的餘額以及現時香港的年利率按月以複息計算，現在年利率就是2.75%。

這樣如果他們領10年，每月就能領19,800元。

如果領20年，每月12,600元。

如果是領終身，每月收10,800元。

中國的老人總想留給子女多一些財產。不過，早年勤儉節約供完的樓，成為自己的最後一道保障也不錯。

（本文經由博客艾瑪授權轉載，並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見，不代表本公司立場。）

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