領展23億蝕賣旺角T.O.P 轉頭逾14億再買新加坡商場前CEO王國龍海外投資屢失手瑞銀揭回報僅4.5厘散戶還值博？

By Chant Zhao on 11 Nov 2026

昔日被視為香港「收息神股」的領展房產基金（0823），近期頻繁進行資產重組，物業有買有賣？領展剛以23億港元出售旺角T.O.P物業，賬面蝕高達36.1億元；不足兩星期，又宣布以2.395億新加坡元（約14.6億元）收購新加坡東福坊商場50.1%權益。過去幾年，領展在英國、澳洲的商廈投資亦出現大幅減值，令前行政總裁王國龍的海外擴張策略再受質疑。瑞銀最新報告維持領展「買入」評級，目標價47.2元，卻指出新收購初始營運收益率只有4.5厘，對每基金單位派息增幅僅約0.5%。領展目前派息收益率約6.3厘，究竟繼續買海外商場，還是回購自己的基金單位，對散戶更有利？

英澳商廈估值縮水前CEO決策受質疑

領展2016年以59.1億元購入旺角彌敦道700號物業，其後翻新為T.O.P商場及辦公大樓。10年後以23億元出售，單計買賣價差達36.1億元，跌幅61.1%。即使售價已較9月底估值低約8.6%，管理層仍選擇出售。領展解釋，由於物業大部分收入來自寫字樓，已不符合集中投資亞太區零售物業的策略。值得注意，公告預期交易賬面淨虧損約3.72億元，不代表10年只蝕這個數，因為過往物業減值已陸續入賬；36.1億元價差亦未計租金收入、翻新及融資成本。

更令股東關注的是海外投資。2020年領展以約3.8億英鎊（約37.7億港元）買入倫敦The Cabot商廈，當年王國龍形容屬優質資產，能提供穩健收入。但截至2026年3月底，物業估值只剩15.84億港元，以港元計較購入價縮水約58%。同年領展斥6.55億澳元買入悉尼100 Market Street商廈，今年出售一半權益作價約2.26億澳元，推算整體權益估值約4.52億澳元，較當年收購成本低約31%。

這些收購均在王國龍任內進行，亦難怪市場重新檢視其投資判斷，有媒體曾公開質疑領展過往收購的問責問題。當年領展希望透過海外商廈分散風險，但隨着利率上升、寫字樓需求轉弱，物業估值持續受壓。2023年領展更曾進行「5供1」供股，集資188億元，令小股東承受攤薄壓力。不過，物業跌價不等於當年必然買錯，仍須考慮市場周期及持有期收入。王國龍已於2025年底退任，今次新加坡收購則由過渡管理團隊推進。

14.6億買新加坡商場 4.5厘回報算不算買貴？

今次領展以2.395億新加坡元收購東福坊50.1%權益，交易預計2027年第一季完成。商場直達四美地鐵站，可出租面積約21.4萬平方呎，設有超級市場、餐飲及教育等商戶，主要服務周邊居民。英康保險保留49.9%權益，領展負責資產及物業管理，並計劃明年起分階段翻新。

究竟買得貴不貴？按成交價推算，整個東福坊估值約4.78億新加坡元，折合每平方呎可出租面積約2,234新加坡元。新加坡《Business Times》早前估計物業價值介乎4.5億至5億新加坡元，今次作價處於區間中間。物業顧問第一太平戴維斯數據亦顯示，近期當地市郊商場成交收益率普遍約4.1至4.8厘，東福坊4.5厘屬合理市場水平，未見明顯高價接貨，但亦談不上便宜。

瑞銀估計，若新加坡元融資成本約2厘，扣除借貸成本前後可形成約2.5個百分點的稅前正利差，對派息有輕微幫助。然而，東福坊地契尚餘約66年，未來翻新亦需要額外資金。若翻新後租金增長未能抵銷成本，實際回報便可能遜於預期。領展需要證明的不只是買入價合理，更要證明物業日後能帶來多少額外收入。

事實上，領展海外投資亦非全盤失敗。今年以2.5億新加坡元出售Swing By @ Thomson Plaza，較2022年1.725億新加坡元購入價高約45%。可見問題未必在於投資海外，而是選擇甚麼物業、甚麼價格入市，以及能否把租金和資產價值提升。

瑞銀看好47.2元但派息連年受壓散戶值博嗎？

瑞銀雖然維持領展「買入」評級，但估計東福坊收購只令每基金單位分派增加約0.5%，亦可能壓縮進一步回購的資金空間。這正是今次交易最大的爭議在於，領展自身派息收益率約6.3厘，為何不優先回購折讓較大的基金單位？當然，物業4.5厘營運收益率與基金單位6.3厘派息率並非相同口徑，不能直接比較，但管理層有責任解釋哪種資金用途更能提高長期回報。

以領展現股價約40元計算，領展相對截至3月底每單位資產淨值57.75元，折讓約3成，歷史派息收益率約6.25厘，估值表面不貴。不過，領展2025/26年度每基金單位分派已按年下跌6.9%至2.5361元，香港商場續租租金調整率為負8.2%，淨負債比率則升至23.9%。商場雖維持高出租率，租金卻仍受壓，說明「有租客」不代表「租金不會跌」。