【磚港樓市】樓上壞去水管 樓下業主拒配合 豪宅業主憂損假天花拒助維修 誰是誰非？大廈公契與法律權責全解析

豪宅投資隱形陷阱！「壞喉管、下層拒配合」引爆維修糾紛？大廈公契與法律權責全解析

在香港投資豪宅，除了睇地段、睇景觀，單位內部與大廈公共結構的維護細節，往往是考驗投資者經驗與收益率的隱形關鍵。最近市場租金回報雖然相對穩健，但不少持有多個物業的資深業主，近年常遇到的痛點不是招租，而是物業老化所帶來的跨層維修糾紛。

日前我們團隊處理了一宗個案，涉及單位的喉管老化問題，過程中的法律責任與溝通過程，極具投資者借鏡價值。我們的客戶持有港島區一個過千呎的豪宅單位，長期放租予外企高層。幾個月前，租客反映廚房水務系統出現嚴重去水不良及堵塞。業主反應迅速，即時安排通渠師傅上門處理。當時成功疏通，以為只是一般油脂積聚。豈料僅過幾個月，去水問題再度爆發。今次經詳細檢測後，師傅指出根本原因：單位的排水底喉採用金屬鑄鐵管，經過多年使用，喉管內部出現嚴重銹蝕及結塊，管徑大幅收窄。單靠傳統通渠藥水或通渠鋼絲只是治標不治本，必須徹底更換全新喉管。

在香港的大廈建築設計中，這類水務安排非常普遍——單位的排水喉管由本層地板貫穿，延伸至下層單位的天花板位置，再駁通至大廈外牆的公共主渠管。按照常理與公契慣例，維修該段專用喉管時，業主需要透過大廈業主立案法團或物業管理公司協調，安排工人進入下層單位，在下層單位天花位置進行喉管修復或更換工程。一般情況下，物管公司出面協調，上下層業主都會配合完成。

然而，今次個案卻卡在下層業主的態度上。下層單位業主早年進行大裝修，設計了精美的全屋假天花，將所有原裝喉管及天花頂完全封死，且沒有留有足夠的維修口。當物管公司代表我們的業主提出入屋維修要求時，下層業主強烈拒絕，並引發了三大核心爭議：

1）誰負責拆卸與復原假天花？
下層業主認為，喉管屬於上層單位，拆除假天花及完工後重組假天花的費用，應全數由上層業主承擔；上層業主則認為，下層業主自行封死公共維修空間，應自行承擔拆卸成本。

2）施工期間造成裝修損壞，責任歸誰？
下層單位內有昂貴的燈飾與木工固定裝置，下層業主要求上層業主簽署無上限賠償承諾書，否則拒絕開門。

3）若下層堅持不配合，上層或物管有何法律權利強制執行？
去水問題持續，租客面臨衛生困擾甚至要求扣租，上層業主陷入被動。

遇到類似「上層漏水/壞喉、下層拒配合」的僵局，建議業主應按以下層次處理：

1. 釐清大廈公契（DMC）與《建築物管理條例》

根據香港大部分大廈公契，物業管理公司或受影響業主在給予合理通知後，有權進入相關單位進行維修公共或相連喉管的工程。若下層業主無理拒絕，物管公司可發出律師信，甚至向土地審裁處申請禁制令，強制要求提供入屋途徑。

2. 假天花與損壞賠償的責任歸屬

拆卸責任：法律上，喉管業主（上層）有責任回復下層天花至原狀，但若下層單位的裝修違規封死維修途徑，下層業主亦有責任配合開放維修口。

損壞復原：最佳做法是施工前拍照記錄下層裝修現狀。維修產生的直接損害由上層業主或其工程保險承擔；但過度合理的奢華復原要求，則可透過第三方報價釐清合理賠償上限。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生
https://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。