【全球樓行】租金貴、學債沉重、難儲錢 美國人平均40歲才能置業 儲首期與香港一樣難 惟有靠父幹靠遺產

根據全美房地產經紀人協會（NAR）發表報告指，美國年輕人置業夢的難度正日益增加。報告顯示，截至今年6月的一年內，首次置業買家佔整體市場比例按年微升1個百分點至22%，但仍接近21%的歷史低位，遠低於2008年前高達40%的常態水平。同時，首置客的年齡中位數維持在40歲的歷史高位，比1980年代的首置年齡增加約10年。

樓價及按揭利率雙雙高企下，買家越來越依賴「靠父幹」上車。報告指出，有破紀錄的10%首置客選擇以全數現金買樓，當中高達28%的交易資金是來自遺產。整體而言，每10名首置客中就有1人利用遺產支付首期，比例同樣創下NAR自1981年開始發表報告以來的新高。此外，四分之一的首置客依賴家人或朋友的饋贈及貸款來支付首期。

NAR副首席經濟學家兼研究副總裁Jessica Lautz表示，房地產市場正經歷世代財富轉移，由於現代人壽命延長並推遲退休，接收這些財富的下一代往往已不再是期盼財富轉移的年輕人，而是步入中年的群體。報告發現，選擇以全現金支付的首置客年齡明顯偏大，年齡中位數為54歲；相比之下，需要申請按揭融資的首置客年齡中位數則為38歲。

對於需要按揭的買家而言，首期的主要來源仍是個人積蓄佔62%，其次是退休金、股票或加密貨幣等金融資產佔30%，以及親友的饋贈或貸款佔25%。若按首期比例劃分，支付20%或以上首期的買家年齡中位數為40歲；支付11%至20%首期為36歲；而支付1%至10%最少首期的買家為38歲。這些年齡組別均較10年前的33歲及32歲有所上升，反映首期越少的買家，需要花更長時間儲蓄才能入市。

Lautz強調，負擔能力仍是首置客面臨的最大障礙。而靠自己儲蓄的買家，持續面對高昂的租金、學生貸款、消費債務、通脹上升以及平價樓供應短缺等多重壓力，導致置業階梯被迫推遲。

樓價負擔能力減弱不僅改變了買家的資金來源，更重塑美國的家庭結構。報告指出，購買多代同堂房屋（Multigenerational home）的買家比例維持在14%。其主要原因包括照顧年邁父母佔30%、節省開支佔23%，另外有19%的18歲以上成年子女從未搬離家，亦有18%成年子女搬回老家，以及能有更多時間陪伴父母佔18%，集資負擔更大的房屋則佔11%。

在買家身分方面，已婚人士仍是市場主力，佔整體買家63%，其家庭入息中位數最高，達13.8萬美元，但首置客中的已婚人士比例已降至47%的歷史新低。至於未婚人士佔整體市場6%，其入息中位數為11.7萬美元。

當中單身女性佔整體20%，而單身女性在首置市場佔25%，其入息中位數為7.6萬美元。而單身男性佔整體8%，在首置市場佔12%，入息中位數則為9.1萬美元。值得注意的是，非戀愛關係的「室友」共同買樓比例升至4%的歷史新高，在首置客中更佔5%，這類集資買樓的群體，其入息中位數為9.3萬美元，高於單身男女。NAR指出，隨著結婚率下降及樓價難以負擔，與室友合資買樓這種既能減輕財務壓力又能提供陪伴的創新方案正日益增加。

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