【磚港樓市】無契樓或蒸發三成樓價? 因會影響賣樓及按揭申請 專業測量師拆解業權瑕疵與物業估值

網絡上有宣傳廣告提到「遺失樓契恐蝕三成樓價」，藉此推介迷你倉保存物業契據服務。缺少樓契是否真會導致物業價值大幅折讓三成甚至更多？測量師又是如何評估無契物業對估值的具體影響？

首先，缺乏樓契的物業並非無法進行買賣交易，核心問題在於買家是否願意承擔因業權瑕疵所帶來的潛在風險。倘若買家以市值全價購入該物業，日後若有第三者持有原樓契並提出業權抗辯，買家或需面臨訴訟以釐清業權歸屬問題。因此，在面對兩個景觀與坐向相同、但其中一項缺乏樓契的物業時，理性的買家自然會選擇業權完整者以規避風險；除非賣方願意提供相應的價格折讓以補償該風險溢價。此外，買家亦可能因業權瑕疵而無法順利取得銀行按揭貸款，從而大幅增加融資與交易成本等。

基於上述概念，無契物業的市場價值低於正常物業乃合理現象，惟具體折讓幅度則取決於多項因素。雖然不同買家對風險的承受能力各異，且供求緊張的熱門物業折讓幅度可能較小，所以測量師在進行估算時，通常會從以下三大層面考量：

1）法律成本：法律上去彌補業權瑕疵的手續所帶來的額外成本，例如律師費，訴訟成本等。
2）按揭成本：有可能未能取得銀行按揭，而額外付出的利息損失，或者要付出高昂的利率而增加的利息支出
3）時間成本：業權瑕疵而窒礙成交的額外時間成本。

筆者從事物業估值工作多年，曾處理不少涉及業權瑕疵的成交個案。其中印象最深刻，是一宗訴訟案中進行市場成交數據分析時，發現區內某鋪位的成交價竟較同類物業低逾三成。儘管舖位價值受人流、舖面闊度深長及樓齡等多重因素影響，惟該舖位地理位置優越，理論上不應出現如此巨大價差。但經查閱土地註冊處記錄後，證實該交易物業確實註冊了樓契遺失之紀錄。

此個案及其他實際成交數據充分證明，物業若遺失樓契，其市場價值確實可能會出現高達三成甚至更高的折讓。由此可見，相關廣告所述的市場現象並非言過其實。

中原測量師行執行董事 張競達先生
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