【張明珠專欄】日本地價連升5年 大阪西區爆冷成最強黑馬 浪速區民宿投資卻遇冷風 小心政府新政

日本國土交通省公佈最新基準地價，在經濟持續復甦的帶動下，全國包括住宅、商業及所有類型用地的平均地價連續5年錄得上漲。今年所有類型用地的整體升幅達1.5%，與去年創下自泡沫經濟爆破以來的最大漲幅持平。

大都會圈及熱門觀光地為今次升浪的火車頭。東京、大阪、名古屋三大都市圈的所有用地升幅達4.4%。反觀地方圈雖然微升0.4%，但兩極化嚴重，札幌、仙台、廣島、福岡四大城市升幅收窄1.2%至4.1%，時隔14年首度跑輸三大都市圈。主因是這些地區近年樓價飆升，加上建築材料及人工成本急漲，令買家卻步並暫緩入市，拖累地價升幅。

全國地價最貴的「地王」，毫無懸念由東京都中央區「明治屋銀座大樓」以每平方米5,250萬日圓（261萬港元）連續21年蟬聯冠軍。旅遊區表現同樣亮眼，受惠於外國滑雪客湧入，北海道富良野市住宅地狂升32%，長野縣白馬村的商業地更爆升35.6%。相反，受人口流失影響的宮城縣加美町的住宅地下跌6%，以及受能登半島地震重創的石川縣輪島市，其商業地下跌6.8%，成為跌幅重災區。全國20個都府縣的住宅地平均上升1%，而商業地在入境客需求推動下，有34個都道府縣錄得平均升幅為2.9%。

大阪商業地王易主：「南區」擊敗「北區」

港人投資者最關心的大阪市場，今年大阪府的住宅及商業基準地價雙雙上揚，但核心區的勢力分佈卻迎來大洗牌。

過去6年，關西商業地王一直由大阪市「北區」雄霸，但今年「南區」卻成功搶回地王寶座。位於大阪市中央區宗右衛門町的「DEKA戎橋大廈」受惠於強勁的入境旅客需求，地價高達每平方米2,580萬日圓（約128.5萬港元），時隔7年重奪關西商業地王。

相比之下，自2020年起一直位居第一的北區大深町「Grand Front 大阪南館」以2,490萬日圓（約124萬港元）退居第二。雖然梅田區域近年地價大升，但受建築費高企拖累，升幅明顯放緩，「Grand Front」按年僅升1.6%。反觀「DEKA戎橋大廈」則急升7.1%，氣勢如虹。大阪商業地價格第三名則是中央區心齋橋筋2-8-5的Sun Drug藥妝店。

若單看商業地的「升幅榜」首三位，中央區包攬了冠亞軍，分別是道頓堀1-6-10排第一，西心齋橋2-1-25排第二，而西區立賣堀1-9-15則緊隨其後排第三。

西區（Nishi-ku）成最大黑馬 狂攬升幅榜

住宅地方面，大阪市西區（Nishi-ku）絕對是今年的大贏家。在大阪住宅地價排名中，西區以每平方米平均地價為95.6萬日圓（約4.8萬港元）稱冠，按年升幅高達10.52%。中央區則以772,667日圓（約38,485港元）上升8.42%，排第二，天王寺區則以718,667日圓（約35,796港元），升幅為8.68%，排第三。

如果看所有用地的綜合地價，中央區雖然以平均4,393,845日圓（約218,853港元），按年急升16.85%，排第一，北區3,980,765日圓（約198,278港元）上升8.78%，排第二，但西區亦以1,771,286日圓（約88,226港元）錄得高達16.29%的驚人升幅，排行第三。

大阪西區突然爆發，在大阪商業地升幅最高的前10個地點中，西區竟然獨佔了7個。背後原因在於西區本身具備「低水」的性價比吸引力，加上前往難波等核心區交通極為便利，以及正在興建的地下鐵新路線等基建利好因素帶動，令資金大舉湧入。

不過有人歡喜有人愁，去年因民宿需求急增而成為「升幅王」的大阪市浪速區，今年因為受到「特區民宿停止」政策的嚴重打擊，直接跌出升幅榜前10名。投資日本房地產，除了看大區發展，緊貼地區法規與基建動向，才能真正捕捉到下一個「西區」的爆發力。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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