【磚港樓市】簡樸房劏房監管制度生效半年 獲認證單位竟不足20個 15萬元改建成本較政府宣稱貴兩倍 死結難解

根據差餉物業估價署最新的私樓租金指數及中原城市領先指數（CCL）的租金走勢，本港住宅租金持續在高位徘徊。在住宅租金回報率具吸引力的背景下，細價樓及分間單位（俗稱「劏房」）向來是不少地產投資者眼中的「收租神器」。然而，自2026年3月《簡樸房條例》正式生效以來，這類高回報物業的投資邏輯與法律風險，正經歷前所未有的劇烈重組。

登記熱與認證冷：業主的「延期護身符」算盤

法例規定，政府給予業主為期1年的登記期（至2027年3月），隨後享有用作改善單位的3年寬限期（至2029年）。從目前政府公布的最新登記情況來看，截至8月中下旬，局方已接獲超過3.4萬個分間單位的登記申請，佔全港約11萬個劏房的三成多。提出登記申請的業主數量相當踴躍。若仔細查閱政府官方「簡樸房資訊網」的認可名冊，截至目前獲政府正式「認證」的簡樸房單位，竟然少於20個！

這種「登記數以千計、認證不足二十」的巨大落差，正印證了早前媒體的市場調查結果。絕大多數業主搶先登記，並非打算立即動工改建，而是為了爭取獲得3年寬限期的「護身符」，確保單位在這段時間內能繼續出租收租。究竟當2029年寬限期屆滿時，有多少業主真的願意掏出真金白銀完成標準改建，抑或選擇在最後關頭直接退場？

改建成本迷思：政府5萬元 vs 市場15萬元現實

為何業主對申請「認可認證」退避三舍？核心阻礙無疑是改建成本。

政府先前向媒體透露的資料中曾指出，將現有劏房改建為符合標準的簡樸房，成本「最低可低至每戶5萬元」。若以目前分間單位月租約4,000至6,000港元計算，業主只需約1年的租金收入即可收回改建成本，回報率看似相當理想。

根據業界最近的實地調研，將一個普通舊樓劏房改建至完全符合「簡樸房」法定標準，每戶的真實改建成本高達15萬港元！從投資角度計算，回本期需要2至3年。

兩者的巨額差距，在於政府的「5萬元」假設只適用於原本條件極佳、只需作微調（如更換防火門、加裝獨立火警偵測器）的少數單位。現實中，絕大多數現存劏房面臨兩大結構性硬傷：

1.採光與外窗要求：法例規定每個簡樸房必須設有一扇面向室外（不可面向封閉天井）的窗戶。這意味著傳統「一拆四」中的「暗房」格局必須徹底拆除重新規劃，工程規模等同全屋重建。
2.走廊及公用通道：公用走廊闊度與防火隔離要求，逼使業主縮減可租出面積，甚至要將原本4個單位削減至3個，這大幅拉高了改建工程成本與未來的租金損失。

認證手續繁複 專業人士接單意欲低

除了成本高昂，申請認證的程序與時間成本亦令業界卻步。目前全港僅有不足20個獲認證個案，代表擁有實際操作經驗的「指明專業人士」（如認可建築師、結構工程師及測量師）極少。

雖然政府已準備好詳細的檢核表與指引，網上亦出現大量宣傳「簡樸房認證一條龍」的廣告，但我們最新的市場調查顯示，許多專業人士對接辦這類認證申請相當保留。

主要原因在於申請流程中存在高度不確定性。例如，簡樸房認證要求專業人士進行防水與漏水測試，並需同時進入下層單位進行內部檢查，以確認無滲漏問題。但在實際操作中，若下層單位住戶拒絕配合開門檢查，或要求高額補償，整項申請程序便會無限期卡關。這種時間與責任上的不確定性，讓不少專業人士寧願避之則吉。

法例監管盲點：規避手段悄然浮現

在嚴格的制度下，市場亦出現了幾大避開《簡樸房條例》監管的灰色地帶：

員工宿舍豁免：法例豁免僱主為員工提供的住宿。部分中介或僱主在安排外籍勞工（外勞）住宿時，直接以「員工宿舍」名義租用，無須進行簡樸房登記。

單一租約（合租模式）：法例規管的是分間出租。部分業主改為將整套住宅單位以「單一租約」形式，租予多名非本地大學生（如內地來港留學生）合租，法律上屬於共同租用，從而避開劏房監管。

無結構改動的床位出租：若單位沒有進行任何實體間隔改動，僅以擺放多張床位的方式出租予多名租客，亦不在簡樸房法例的改動規管範圍內。

2029年大限將至：地產投資者的兩大終局猜想

面對高昂改建費與繁複手續，許多劏房業主陷入兩難。現有劏房租客因負擔能力有限，極不願搬遷；但業主若無法承擔改建成本，便可能選擇轉入地下非法出租。

若隨著2029年寬限期接近，獲認證的簡樸房數量仍未見爆發性增長，市場預計將走向以下兩種極端局面的其中之一：
合規供應劇減，租金大幅飆升：執法期一到，大量未登記或無法合規的劣質劏房被強行取締。合規簡樸房供不應求，推高細價住宅租金，基層租客負擔更重。

1.違規地下化，政府執法陷入兩難：基層租客無處可去，業主選擇冒險地下經營。由於執法成本極高且涉及龐大安置問題，政府在執行檢控時難以全面鋪開，導致劣質劏房長期以隱蔽方式存在。

2.對於地產投資者而言，過往「買入舊樓改劏房收高息」的低成本年代已經結束。在評估這類物業時，切勿輕信「5萬元搞定」的宣傳，必須審視實際改建成本、專業認證費用以及減少單位數量帶來的租金折讓一併計入，方能準確計算真實的淨收租回報率。

中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生
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