【全球樓行】泰國樓市大洗牌 內地買家急撤退狂跌四成 俄羅斯資金逆市暴增68% 布吉豪宅成俄國富人避風港

泰國海外買家結構近年大洗牌！長年佔據市場龍頭地位的中國內地買家大幅減退，與此同時，俄羅斯買家卻乘勢暴增，將資金源源不絕地注入布吉、芭達雅等度假勝地的高端物業，炒起當地樓市。

外籍過戶總量下跌逾17%

根據泰國不動產資訊中心（REIC）數據指，2026年首季海外買家於泰國全國共完成3,241伙公寓過戶，按年減少17.3%；過戶總值亦下跌17.9%至134.6億泰銖（約32億港元）。海外買家過戶的公寓總面積則按年減少13.8%至141,644平方米。平均而言，海外買家購入的單位面積為43.7平方米，每伙平均成交價約為420萬泰銖（約100萬港元），平均每平方米約為95,054泰銖（約22,622港元）。

外籍買盤的疲弱表現，與泰國本地成交形成鮮明對比，同期泰國全國住宅過戶量錄得按年11.2%的正增長。其實泰國本地家庭仍然面對債務問題，加上嚴格的按揭審批，本地買家要順利申請按揭難度極高，令發展商日益倚重海外資金；然而外籍過戶量佔全泰國公寓總過戶量的比例已降至13.6%，過戶金額佔比則為23.9%。若以2026年上半年累計數據而而言，外籍過戶量共6,533伙，按年下跌8.8%，過戶總金額按年微跌1.5%至283億泰銖（約67億港元）。

內地資金顯著萎縮 高速擴張已成歷史

中國內地買家過去的高速擴張態勢已成歷史。2026年首季內地買家共完成906伙公寓過戶，過戶總值為34.9億泰銖（約8.3億港元）。雖然首季內地買家仍以近28%的過戶佔比，維持第一大海外買家地位，但過戶伙數已按年急挫38.8%，過戶總金額對比去年同期更大幅重挫42.9%，至上半年累計數據亦顯示內地買家置業金額按年大減27.7%。

若對比2023年首季單季1,747伙過戶及171.2億泰銖（約67億港元）高峰期，其萎縮幅度相當驚人。REIC分析，內地經濟復甦不均、國內房地產市場承受壓力、資本外流管控越趨嚴格以及整體流動性緊縮，促使內地投資者轉趨審慎，甚至延後置業計劃。

俄羅斯買家逆市大爆發 布吉成集中地

相較於內地資金撤退，俄羅斯買盤的崛起極為迅速。2026年首季俄羅斯買家完成383伙公寓過戶，按年增長33%；過戶總金額更高達16.7億泰銖（約4億港元），按年暴升68.7%，上半年累計過戶量更按年狂飆75.9%。過戶金額的爆發力遠超伙數升幅，意味著俄羅斯人正越買越貴。

自俄烏戰爭爆發以來，俄羅斯國內面臨軍事動員、經濟制裁及極大不確定性，促使大量中產階級、富裕人士及企業主轉向海外置業，以此作為家族的資產備案與「第二家園」。泰國憑藉宜人氣候、合理生活成本、優良醫療資源及長住簽證吸引力，成為避險首選。戰事初期，不少俄羅斯銀行被排除於SWIFT國際匯款系統之外，導致資金難以離境；隨後發展商、金融機構與買家建立起替代性付款及結算機制，成功打通資金通道，令壓抑的需求全面釋放。

目前俄羅斯人的買盤高度集中在布吉。首季俄羅斯買家在布吉購入156伙公寓，過戶金額高達10.6億泰銖（約2.5億港元），光是布吉一地就佔據了俄羅斯人在全泰國置業總額的64%。其中樂古浪度假村 （Laguna）、邦濤海灘（Bang Tao Beach）等都是熱門區域。

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