【王美鳳專欄】轉按誘因增轉按套現個案齊升優惠定息按揭僅2.73厘息想轉按宜早行動

By 王美鳳 on 17 Aug 2026

中原按揭董事總經理

今年轉按市道現起色，過去兩年每月新批轉按宗數僅數百宗，今年新批轉按錄得連續5個月回升並重上逾千宗水平，最近數字顯示6月份新批轉按達1,226宗，創31個月新高。究其原因，受惠樓價連同物業估值逐步回升，加上多家銀行近月上調按揭現金回贈，促使轉按誘因有所增加。

市場上轉按申請的幾項需求主要是： 1.) 尋求更低息按揭; 2.) 透過轉按賺取銀行現金回贈；3.) 轉走現有高利息按揭，例如是透過轉按轉走財務按揭又或已過低息期的發展商一按; 4.) 透過轉按作物業套現；5.) 透過轉按重新調整按揭例如甩走按保、移除擔保人、延長還款期等需求。今年筆者在職之公司的轉按申請量持續增加，當中客戶有着上述不同需求，今年樓價處於升軌，連帶物業估值亦處於回升步伐，截至現時，上半年樓價平均升約一成，對比去年樓價低位升幅已達17%，物業估值逐步上升，令轉按成功率提高。過往當樓價下跌，業主即使有意轉按，但估值較低影響按揭成數，業主甚至或需補貼金額方可轉按，無疑會降低轉按意欲；現時不少單位估值已有一定升幅，當中跑嬴大市的屋苑單位估值更已由低位回升逾兩成，令到轉按批出的按揭成數上升，又或透過轉按套現的水位增加，令業主更易憑著磚頭釋放流動資金。

舉例，業主持有九龍黃埔花園一個約390呎的單位，尚餘按揭額約$428萬，去年銀行估值曾降至$523萬，若申請轉按，以估值之7成按揭計貸款額僅達$366萬，變相業主需補貼$62萬方可轉按；目前單位之最新估值已上升17%達$612萬，以估值計之7成按揭金額已達$428萬，轉按已無需額外補付金額。

不同屋苑或不同單位的樓價升幅不盡相同，以業主持有港島海怡花園一個約600多呎的單位為例，尚餘按揭額約$550萬，去年銀行估值曾降至$786萬，若申請轉按套現，以估值計算7成按揭之貸款額為$550萬，未有可供套現之水位；目前單位之最新估值升幅跑嬴大市達25%至$980萬，可借按揭額以7成計增至$686萬，可騰出之套現水位高達$136萬。

樓市復甦基礎穩健，加上資金成本有所下降，促使今年銀行樓按取態正面積極，近月市場上多家銀行先後上調按揭現金回贈，令轉按吸引力增加。然而，目前轉按貸款量仍未返回過往活躍水平，原因是2023年期間銀行曾上調新造按揭計劃息率，於2023年之前已供樓的業主大部份享有的息率比現時還要好，例如2021年至2022年期間銀行批出的按息大致上較現時低0.75厘，即現時仍為2.5厘，這些業主若申請轉按，按息便會由2.5%上調至目前H按息3.25%，轉按意欲自然不大。儘管如此，由2023年第四季起，近兩年多之新造H按計劃息率至今維持穩定，而一般為兩年之罰息期陸續屆滿，開始吸引這些業主申請轉按賺銀行回贈。尤其今年銀行進一步上調按揭回贈，加上樓價上升，誘因疊加下，推動多些業主申請轉按。

舉例，業主尚餘按揭額$600萬，申請平手轉按，轉按後之按息與現時不變為3.25% (H+1.3% ; H按封頂息P-2%; P現為5.25%)，但轉按後銀行提供現金回贈達$78,000，扣除轉按律師費(約$8,000計)後，仍有高達$70,000回贈金額。有可觀的銀行回贈作為誘因下，同步亦吸引一些本身已有潛在轉按需求的業主，由觀望轉為行動申請轉按。

今年還多了一個轉按誘因，尤其自今年3月份接連再有大型銀行推出低息定按，有關定按息率2.73%較主流H按息3.25%低半厘，基於美國息率處於橫行狀態，H按息仍會維持現時3.25%水平一段時間，促使定按吸引力增加；加上有關定按計劃照樣可提供與H按一樣之現金回贈，對於一些有意選用定按的業主來說，定按息率亦成為疊加誘因推動他們付諸行動申請轉按。目前低息定按已屬尾班車申請時期，有意轉用定按人士可把握時機。