【磚港樓市】想買商舖投資 如何能確保租金回報高？租值揭秘：不單看人流 還要看交通 門面闊落與否 來去水

在房地產市場中，不論是買賣交易、申請按揭貸款，還是移民報稅，「評估物業價值」均扮演著舉足輕重的角色。現今資訊發達，很多金融機構都會提供網上物業估價服務，但都只是以住宅物業為主，未有為任何商鋪物業提供估值。這是因為評估商鋪價值並非簡單，如果要全面及客觀地評估商鋪物業的價值，通常需要結合多種估價方法，並需要深入考慮影響物業價值的多個主要因素。

在實務操作中，專業測量師主要採用以下兩種估價方法。(一)市場比較法：這是最普遍且直接的方法，透過搜集目標物業周邊近期同類型單位的真實成交紀錄，並就人流、面積、門面闊度等細節進行調整，從而得出合理的市場價值。(二)收益法：主要應用於具備出租收益的物業，該方法以物業預期的未來淨租金收入為基礎，結合市場折現率及回報率，計算出物業當前的市場價值。

另外，商鋪的實際價值主要受不同的客觀條件所影響，包括：

(一)地理位置與交通配套：地段位置是決定商鋪價值的首要條件。鄰近地鐵站或主要交通樞紐的商鋪，具備較多的客人流動性，成功做生意的機會較高，故此商鋪價值亦理應較高。同時，商鋪周邊是否具備完善的商業設施等，同樣地會直接反映在物業的價值上。

(二)物業固有特徵：商鋪的樓齡、實用面積、單位間隔、門面闊度等，都會直接影響物業本身的價值。例如，一般商鋪的門面愈闊，愈容易擺放商品吸引客人或較容易做推廣，變相成功賺錢的機會也提高，即商鋪之價值愈高。

(三)單位內之狀況：很多商鋪營業者需要先申請牌照，如食肆需要先向食環署申請飲食牌照、酒吧需要申請酒牌等，而成功申請牌照與否，很大程度上取決於單位之室內狀況，例如會否有來去水供應、是否附合消防條例等，當然如果商鋪室內條件愈好，成功申請牌照機會愈高，商鋪價值亦會愈高。
總括而言，評估商鋪物業價值是一門結合客觀數據與專業判斷的學問，建議委託獨立的專業測量師進行實地視察並撰寫詳細估價報告，方能確保估值貼近市場。

作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生
http://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。