【張明珠專欄】台灣人爆買東京樓 中國買家為何退潮 拆解日圓貶值與台海避險的置業狂潮

一直以來，只要提到外國人在日本「爆買」房地產，大家腦海中第一時間浮現的往往是中國買家。然而，日本房地產市場出現大洗牌！根據日本國土交通省的最新調查指出，在東京23區新建公寓的海外買家之中，台灣人已正式躍居各國之首，呈現「壓倒性領先」的態勢，逐步取代了昔日的中國買家，成為最大的外國買家。

到底是什麼原因，驅使龐大的台灣資金如潮水般湧入日本房市？背後其實隱藏著匯率、地緣政治與產業紅利等多重因素。今期專欄，筆者跟大家深入拆解這股「台灣資金湧入日本」的熱潮。

AI紅利賺太多 資金出路︰投資日本樓

受惠於全球人工智能需求大爆發，台灣半導體龍頭台積電大幅增長，帶動了不少台灣家庭富裕。有在東京的房地產經紀透露，不少台灣客戶甚至直言，賺了太多錢，多到不知道怎麼花！ 在龐大資金缺乏出路的情況下，日本自然而然成為了這批新晉富豪的投資目的地。再加上日圓在過去幾年來不斷下跌，大幅貶值以及東京頂級豪宅的價格比台北還要低，令投資日本樓更加吸引。目前赴日買樓的典型買家，涵蓋了中小企業主，以及醫美醫師等高淨值人士。

台海地緣政治風險 尋求資產「安全網」

除了經濟誘因，地緣政治更是推波助瀾的關鍵。近年兩岸局勢緊張，台海地緣政治風險成為了買家在東京買房的另一個關鍵原因。富裕人士逐漸將海外置產視為是分散資產的「安全網」。對不少台灣人而言，跨國買樓除了看中物業增值潛力之外，也是為了因應可能發生的台海危機，最終目的是為了避險。

地理優勢與台積電效應 從東京、大阪買到熊本

台灣人鍾情日本樓的另一個核心原因，是交通便利性。以住在台北的買家為例，他們格外重視往返機場的便利性；由台北松山機場起飛，不用4小時就能抵達東京羽田機場。鄰近的地理位置讓業主得以在短短數小時內輕鬆往返台北和東京。

在投資區域選擇上，多數台灣人對東京和大阪的公寓最感興趣。然而，隨著台積電赴日本熊本設廠，不僅帶動當地半導體產業發展，也吸引大批台灣資金湧入當地的房地產市場。鄰近台積電熊本廠的福岡，近來同樣引發不少關注。在熊本，隨著產業聚落快速成形，周邊農地陸續轉作住宅及商業用地，帶動地價持續攀升。2025年，熊本菊陽町平均公告地價年增14.5%，鄰近的大津町更大漲20%，成為日本地價漲幅顯著的地區之一。

另一個有趣的是，為什麼在官方統計上台灣人會「壓倒性」超越中國人？這當中有一個統計上的結構性盲點。部分中國買家傾向透過申請「經營管理簽證」在日本設立公司，並以「日本法人」名義購置不動產，這類交易並不會被列入「海外買家」的統計之中。相較之下，台灣買家大多是以「個人名義」直接買樓，因此在官方的登記件數上，台灣買家的領先優勢顯得格外突出。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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