【王美鳳專欄】銀行按揭回贈升破1% 惟小心計算盲點 按揭總額會扣除回贈數目 買家宜準備額外現金

上期提及今年多家銀行先後增加按揭回贈優惠，現時銀行之間因應其目標客戶及業務策略，所提供的按揭優惠不盡相同，當中視乎貸款額、物業及客戶類別而提供不同回贈率。

目前銀行按揭現金回贈再次升穿1%水平，但用家需注意一點，根據現行樓按指引，凡現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，必須在按揭貸款額扣減整筆回贈金額，即是實質可借按揭金額會因而減少。舉一例子，買家為一個樓價$1,100萬的單位申請7成按揭，假設銀行提供1.3%現金回贈，回贈金額為$100,100，但實質可借金額將由$770萬降至$759.99萬，當中扣減回贈金額$100,100。雖然現金回贈可彌補借不足的借貸額，但由於銀行只會於完成交易後才安排發放現金回贈，故此買家需要先自行準備多一點首期以便完成交易，對於資金較緊絀的用家需特別留意此點是否可行。

用家亦應留意按揭現金回贈的計算方式，銀行一般會提供現金回贈率並以按揭貸款額計算。但對於高成數按揭保險計劃之貸款，儘管用家是申請9成按揭貸款，銀行一般仍只會以7成按揭上限計算現金回贈。以$800萬物業承造9成按揭為例，若銀行提供現金回贈率為1%，計算方法是以7成按揭之1%計算，即是($800萬x 70%) x 1%，現金回贈金額為$56,000，而並非以$800萬之9成按揭金額$720萬之1%(即$72,000)計算，兩者計算方式的現金回贈金額相差頗大，上述例子相差金額達$16,000。以上所見，即使現金回贈率是1%，9成按揭的實質回贈金額相當於總貸款額的0.78%；而若果用家申請7成按揭，回贈率1%以全數7成按揭貸款額計算，實質回贈金額同樣為$56,000。

王美鳳
中原按揭董事總經理
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