港人悲歌 公屋居屋私樓住宅愈建愈小 公屋面積只及新加坡1/3 住宅30年縮水26% 研究促政府不應只計住宅供應量 也應統計面積

香港智庫「未來經濟學院」最新研究發現，香港房屋「愈建愈小」，過去30年香港住宅單位平均面積由1995年的50.4平方米（約543平方呎）下降至2024年的37.2平方米（約400平方呎），跌幅高達26%。未來經濟學院指出，香港的新落成住宅面積，遠遜於歐美國家及亞洲主要大城市等競爭對手，它建議政府日後制訂房屋政策時，在計算「新增單位數量」之餘，也應該增設及統計「新增總樓面面積」。

事件引起網上熱議，網民並重提香港生育率全球最低的問題。不少網民都直指香港年輕人「公屋難排、居屋難抽、私樓難買」的三難問題，加上單位細得可憐的同時，供樓負擔卻是全球最重，故特區政府即使近年不斷鼓勵年輕夫婦生育，恐怕都是枉然。此外，研究發現新加坡新公營房屋平均面積高達80平方米（約861平方呎），較香港公屋大至少兩倍，也令人質疑香港如何能超越新加坡成為更佳的「全球宜居城市」。

未來經濟學院近日發表的研究報告《愈建愈小：1995–2024年香港新落成住宅單位面積變化》，指出香港面對房屋愈來愈小的問題，需要正視。該報告分析1995至2024年間公屋、居屋及私樓三類房屋的落成數據，按面積組別估算每年的總樓面面積及平均單位面積。研究報告由未來經濟學院創辦總監兼主席王柏林牽頭。研究結果發現，上述三類房屋、不論公營還是私營均出現明顯「縮水」的問題，即是「愈建愈小」。

研究報告指，在1995年至2024年，以五年平均值來看，香港所有落成住宅的整體平均單位面積，其「面積持續縮小」的情況極為顯著：從1995至1999年的50.7平方米，下跌至2015至2019年的 42.7 平方米，在最新的2020至2024年，更縮小至37.8平方米，乃30年的低位。

事實上，調查顯示公屋、居屋及私樓全線「納米化」，大型單位漸成小眾奢侈品。這場房屋縮水潮並非單一板塊的現象，而是蔓延至香港社會各階層的結構性問題：

公共租住房屋（公屋）：
平均單位面積由1995年的40.2平方米（約433平方呎），大幅減少33.7%至2024年的26.7平方米（約287平方呎）。更甚者，過去象徵家庭和樂的「3房大公屋」單位，自2009年後已完全從新落成供應中消失。

居屋及資助出售房屋：
重啟後的居屋供應性質發生了根本性轉變。2024年落成的單位中，竟有高達79.5%的單位面積少於40平方米（約431平方呎）；其平均面積由2000年的53.5平方米（約576平方呎），腰斬至2024年的約27平方米（約291平方呎）。

私人住宅（私樓）：
「納米化」的風潮同樣席捲私營市場。面積少於40平方米的細單位佔比，由1995年的18%飆升至2024年的45%；相反，70平方米（約753平方呎）或以上的大型單位佔比，則由26%萎縮至僅剩11%。在今日的香港市區，大型私人住宅已由昔日的中產主流，逐漸演變成少數的「奢侈產品」。

對於香港住宅供應量增加，但單位平均面積卻不斷減少的現象，上述研究把這種「單位數量與實際居住空間之間的落差」稱之為「數量錯覺」（quantity illusion）。以居屋為例，2024 年落成量為 14,126 個單位，相當於 2000 年23,542 個單位的約6成；但若按估算總居住空間計算，2024年落成居屋的總居住面積（38.4萬平方米）只相當於2000年（125.9萬平方米）的大約30%。這顯示，若只觀察單位數量，可能未能充分掌握居屋供應變化的實質情況。這種「落成住宅數目回升、但總居住面積腰斬」的現象，會造成「數量錯覺」。

研究又指出，新建住宅「愈建愈小」雖然並非香港獨有，但香港新落成住宅面積遠遠落後於其他可比較大城市。香港的新落成住宅面積不單低於美國、澳洲等低居住密度經濟體，也遜於新加坡、東京、深圳等與香港更接近的高密度、高成本城市。換言之，研究認為香港住宅單位面積愈來愈小，不能簡單用「城市密度高」或「土地有限」來解釋或合理化。

現時，香港新落成住宅（2024年）平均面積僅得37.2平方米（約400平方呎），只有東京新建公寓（66平方米）的56%，又或是英國新建住宅（79 平方米）的47%；若只比較公營房屋，香港情況更為不足，因香港新落成公屋面積僅約26.7平方米（約287平方呎），僅及香港主要競爭對手新加坡新建預購組屋（公營房屋）的80平方米的三分之一左右（33.4%）。

報告指出，英國、中國內地和新加坡等經濟體，之所以能夠限制或修正單位縮小的趨勢，靠的絕非市場自發調整，而是政府政策的主動介入。例如英國透過「最低住宅空間標準」保障國民居住權利；內地近年積極推行「好房子」政策提升居住品質；新加坡則始終將公共房屋體系錨定在「支援主流家庭型單位」的戰略定位上。相比之下，香港現行的最低面積要求在國際標準下明顯偏低，且適用範圍相當有限。

為了扭轉香港住宅持續縮水的問題，並保障長遠的人口發展，未來經濟學院向特區政府提出了四項核心政策建議：

第一：特區政府應把「新增總樓面面積」也列為房屋供應核心指標，與新增單位數量並列，以後不應只以新落成單位數量來衡量房屋供應。

第二：資助出售（居屋）單位應該建得更大，同時要提高最低面積與平均面積；

第三：應把單位面積納入市民負擔能力指標（分析）；

第四：政府資助房屋供應結構應進一步向資助置業傾斜，例如在公營房屋的策略上，可考慮把出租公屋與資助出售公營房屋的比例，由6:4調整至5:5。

事實上，香港已連續十五年被評為全球樓價最難負擔的城市，樓價中位數超過家庭入息中位數的十六倍，至今仍有逾20萬人蝸居於分間樓宇單位（劏房）。當「家」的形式被簡化為僅能容納睡眠的方寸之地，我們又如何苛求年輕一代在此生兒育女、規劃未來？這份研究報告無疑為執政者敲響了警鐘：房屋政策的終極成功，絕不僅僅在於表格上的落成數字，而在於每一個香港家庭能否在尊嚴與空間中，看到這座城市的未來。

Text by BusinessFocus Editorial

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