【Wendy全球樓行】日本福岡縣外國人公寓項目突告觸礁 因中港台買家料佔8成 引發日本人強烈抗議

近日，日本房地產界發生了一宗令不少中港投資者關注的事件，福岡縣朝倉市一個原定以海外買家為核心的「外國人公寓」發展項目，在當地居民的強烈抗議聲中，最終宣告觸礁。日本人最怕的是外國人入侵其社區，甚至推高其樓價。雖然近年海外資金大舉進駐日本，但是日本新樓市場卻是以日本本地人為主要買家，發展商甚至限制外國人的配額。

根據市政府及日媒的報道，該開發商原計劃在朝倉市柿原地區、鄰近一個高爾夫球場的地塊，興建專供外國居民居住的公寓大樓。開發商計劃日後將項目擴展至最多六棟大樓，屆時將有2,000人入住。而在客源比例上，開發商預期未來住戶中有40%來自中國內地、40%來自香港及台灣，剩下的20%才是日本及韓國居民。換言之，這是一個高達八成買家均為中港台人士的「外國人社區」。最初引起了當地民眾排山倒海的反對聲音，令計劃徹底告吹。

垃圾分類與噪音是死穴

日本人普遍對外國人群居存在擔憂，特別是噪音和垃圾處理這兩大死穴。日本的垃圾分類制度極其嚴苛，甚至精細到規定「星期三」才能丟棄某類特定垃圾。對於習慣了隨時處理垃圾的外國買家來說，可能未必清楚或願意遵守這些瑣碎規矩，一旦有人隨便棄置，便會對整個住宅區的環境和衞生造成極大困擾。

這並非單純的「歧視」或「排外」，而是在傳統的日本住宅區中，居民為了維持原有的生活秩序而產生的強烈「自我保護意識」。當一個項目開宗明義標榜九成買家是外國人時，當地社區必然會產生強烈的危機感，從而引發巨大的反對聲音。

外資借地建屋 謀取「翻倍」溢價

針對此項目的背景，筆者推斷該開發商極大機會並非日本本土的大型房地產商，而是外資機構。日本傳統的大型發展商，如三井、三菱等，其建屋概念根深蒂固，主要是服務日本本地人，極少會特意為外國市場度身訂造一幢樓。

這類「外國人公寓」多數是外資公司尋找當地土地，再包裝成海外投資項目向外推銷，目的是謀取更高的利潤。我們不妨從定價策略來分析，在朝倉市這類地區，如果單位賣給本地人，價錢最多只值3,000萬至4,000萬日圓（約149萬至200萬港元），且當地人多數傾向購買「一戶建」（獨立屋），對這類不知名發展商的公寓興趣不大。

然而，發展商將項目包裝成海外投資盤，利用投資者對日本二、三線城市定價缺乏深度了解，售價可能提高三至四成，甚至開價到7,000萬至8,000萬日圓（約350萬至400萬港元）。這種近乎一倍的溢價策略，正是外資發展商能夠在非核心地段賺取暴利的關鍵，而這也是他們專攻外國人市場的原因。

推高新樓樓價元兇為日本人

事實上，日本這兩年樓市炒風熾熱，真正推高一手樓價的主力，大多為日本人自己。現時日本新樓通常需要兩年才落成。由於日本人購買物業的借貸比例極高，往往能借到85%，在低息環境下，供樓對他們來負擔不大。不少日本買家在樓花期買入單位，由於這兩年樓價升勢急勁，到收樓時，單位往往已經有10%至20%的升幅。這些本地業主在嘗到甜頭後，便會將物業轉手獲利，然後再次入市。這種循環短炒才是推高樓價的真兇。然而，社會輿論往往將責任推給外國投資者，導致發展商備受壓力，不得不宣布限制外國人的購買配額。

WendyWendy全球樓行

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