【磚港樓市】樓價今年漲逾6% 升市下物業估值存挑戰 測量師如何結合AI大數據完善估值分析?

截至5月1日，反映最新香港二手樓價走勢的中原城市領先指數在4月底已經上升至155.2，相比年初的145.67，短短四個月已經上升6.5%。我公司作為主要銀行的委任估值機構，為銀行提供即時口頭估價服務時亦有根據市場動態作出相應的調整。

作為一名專業的測量師，物業估值是往往需要根據以往的成交數據作分析，判斷出要評估物業的現時價值。但當樓市急速上升時，過往的成交就未必能反映現時的狀況，因此測量師需要作出時間上的差異調整，而市場上的指數例如上述提及的中原城市領先指數就能提供比較快而準的真實市況。

無論上述指數如何「貼市」，始終仍有一些時間差別。例如上述提及的最新指數已經是4月底的時間。須知道香港樓市瞬息萬變，每一日的成交都可能會有變化，因此在樓價急速上升的時候，除了利用各類型的樓價指數外，測量師亦要加上個人的專業判斷。因此在樓市暢旺的時候，我們會笑稱自己不只是「估價師」，更像是「追價師」，因為我們一直追逐着樓價的向上變動。

現在的情況就像1997年的光景，很多業主眼見市道暢旺，不斷將叫價提升，有更甚者，將本來已經收取的訂金退還給買家，重新以較高的價錢在市場上推出。但現在的環境，在提供估價上比當年好很多。由於筆者工作的集團推出AI估價，會考慮物業本身所處的地方的盤源狀況，除了提供市價外還有最高價的意見，因此我們在估價的時候可以多一重考慮，了解實際市場上的狀況如何作出適當的專業調整。

物業估價在市道急速轉變的環境時往往都是比較艱巨，但隨着科技日新月異，除了上面提及的AI估價，還有VR睇樓，可以讓估價師能更直觀地掌握物業內部的保養與質素，打破空間限制。結合數據科技與測量師的專業資歷，我們得以在多變的市場環境中，為銀行及金融機構提供更精準、更具前瞻性的估值諮詢。

中原測量師行執行董事 張競達先生
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