公屋妹白手興家曾創百億地產神話 43歲樂風創辦人周佩賢燒炭亡揭本港中小型發展商高息生存困境

By Shiney Xu on 13 May 2026

她曾是香港「公屋妹」白手興家的勵志傳奇，以借來的250萬去創建出投資額一度近百億的地產商小王國，如今卻在抑鬱與巨債中黯然落幕！樂風集團創辦人周佩賢（Carol），昨日（12日）被發現在九龍城寓所燒炭身亡，終年43歲。據悉，周佩賢患有抑鬱症，獨居上址，約一星期前曾向友人透露公司面臨嚴重財政壓力及可能面對刑事責任，當時表示不會尋死。昨日下午，友人收到她發出的自殺訊息後報警，救援人員破門入屋發現她已明顯死亡，床邊遺下燒過炭。警方列作自殺案處理，死因待驗屍確定，現場未有檢獲遺書。

從當年向父親借250萬元創業，到後來掌舵近百億元的物業重建項目，她的一生濃縮了香港樓市創富神話，卻也折射出高息環境及樓市逆轉下，中小型發展商資金鏈斷裂的生存絕境。

公屋妹翻新舊樓掘首桶金

周佩賢的成功故事，曾是香港「獅子山精神」的典範。她出身草根，幼時曾住石硤尾徙置大廈，後搬入公屋。父親為裝修判頭，她自小熟悉工程。2004年畢業於香港大學土木工程系，其後赴英國取得金融碩士學位。

畢業後，她獲父親免息借出250萬元作為本錢，條件是4年內必須償還。眼光獨到的她看準舊區活化機遇，在銅鑼灣以190萬元買入人生首個舊樓單位，斥資翻新3個月後以300萬元售出，成功賺取第一桶金。此後她不斷複製這套「勝利方程式」，持續翻新數十個物業，如期歸還本金，並在無槓桿下淨賺約400萬元。

面對政府推出樓市「辣招」打擊短期炒賣，她果斷轉型，將目光投向工廈活化市場。她曾以1,000萬元買入葵涌一個4,000呎工廈，翻新後拆細為8個單位，每個約200萬元售出，三個月淨賺數百萬元。這套「低買高賣、快翻快轉」的模式，成為她的財富增長密碼。

輕資產反噬百億王國爆煲

2012年，周佩賢創辦樂風集團，以破格「輕資產」模式在傳統地產界殺出血路。集團擔任專業項目管理人，為基金及投資者尋找重建項目，賺取管理費及表現費。她曾坦言，樂風在項目中的實際股權「可能只有3%，甚至完全沒有」。這種「以小博大」策略，在過去十年超低息周期中如魚得水。

全盛時期，樂風擴張急速。截至2021年，集團累積完成26個項目，涵蓋工廈活化、舊區商廈及住宅重建，規模逾60億元；至2023年，同時推進的8個項目總投資額逼近百億元。周佩賢亦涉足餐飲，創辦「楚撚記大排檔」、安安燒、WOFT及火鍋撚等品牌。

然而，隨著加息周期降臨，本港樓市步入寒冬，輕資產模式遭受嚴重反噬。2024年2月，大角咀商業項目One Bedford Place淪為銀主盤，遭東亞銀行接管放售，市值約18億元，為樂風首個物業淪為銀主盤案例。太子Upper Prince住宅項目去年11月開售，提供139伙，成交紀錄顯示至今僅售出兩伙，資金無法回籠，財務壓力加劇。高息與消費市道雙重夾擊下，餐飲業務亦全線萎縮，目前僅剩楚撚記勉強營運。

更致命的是，自去年底起，個別項目股東與周佩賢分歧擴大，質疑其管理效率，形容被當作「人肉提款機」，甚至有意投票清盤。周佩賢當時回應：「大家坐緊同一條船，有分歧我也感到氣餒。」今年3月，她被5名債權人入稟高等法院申請破產，聆訊排期下月16日進行。

悲劇折射中小發展商困境

周佩賢的悲劇並非孤例，而是香港樓市逆轉下中小型發展商困境的縮影。已故「舖王」鄧成波家族近年同樣陷入財困，名下多項物業淪為銀主盤或需蝕賣套現。

鄧成波兒子鄧耀昇上月遭商廈業主入稟提出破產呈請，排期6月9日開庭；5月4日再遭財務公司入稟高等法院提出破產呈請，排期6月30日處理。該財務公司早前曾入稟向鄧耀昇兄弟追討連本帶利合共6,608萬元判定債項。

鄧成波家族資產近年大幅貶值。尖沙咀加連威老道一個單位，2019年以1,600萬元購入，今年2月以423萬元淪為銀主盤易手，貶值約74%；九龍城衙前圍道一個單位，2019年以928萬元購入，今年2月僅以480萬元易手，貶值48%。

有「清盤王」之稱的安永企業重組諮詢亞太區主管合夥人預期，今年清盤個案將持續高企，個別高槓桿中小型發展商有重組壓力。富達國際亞洲固定收益主管亦指出，小型發展商持有較老舊或單一資產物業，在高利率環境下估值大幅下跌，處境比大型企業更不穩定。大型發展商憑藉多元化資產組合能夠順利將貸款展期，惟小型發展商復蘇之路更為漫長。