【王美鳳專欄】高成數按保使用率為何大幅下跌？ 樓市向好反而少人用按保 背後有三大原因

現時銀行按揭成數上限為7成，若按揭借款人希望申請高於7成之按揭貸款，可透過按揭保險計劃申請高達9成按揭，當中須符合有關條件及準則。根據香港按揭證券公司公佈的數據，2025年新取用按揭保險宗數按年下跌約24%，按保量屬於十年以來低位。然而，去年樓市逐步回穩向好，帶動按揭登記量出現明顯正增長，全年住宅按揭之新取用宗數及貸款額俱增長逾兩成；為何高成數按保貸款量卻出現與樓市按市背馳現象? 而事實上，近年高成數按保的使用率明顯下降，按保佔住宅按揭的市場比例由放寬前平均達3成降至去年為15%，近月更降至近1成比例。主要原因有三，下文詳述之。

第一，近年樓按政策逐步全面放寬，按揭成數已恢復至以往沿用之七成按揭上限，吸引買家如過往傳統儲蓄3成基本首期置業，當中無需使用按保因而亦無需支付按揭保險費，減輕了置業成本，亦降低了買家對高成數按揭保險的依賴。以2022年為例，當年按保使用率甚高，平均3成，當年按保開始有所放寬但按揭成數未有鬆綁，1,000萬以下自用首套房可申請高達9成按揭，但若非透過按保，亦只限於高達6成按揭，即使買家只需要7成按揭，當時來說亦得申請按揭保險。

第二，樓價由2021年高位輾轉逐步下跌，至2025年初跌幅累達28%，樓價下跌變相買家入市所需首期亦減少，以銀行按揭的基本首期低至3成為例，若樓價由$600萬跌至$440萬，基本首期便由$180萬降至$132萬，7成按揭金額亦由$420萬減至$308萬，月供金額及銀行要求之入息水平亦降低，促使買家傾向使用銀行按揭而無需使用涉及保費開支的按揭保險計劃。去年尤其下半年起樓市擺脫調整期，樓價逐步回升，今年樓市延續處於回升軌道，至目前樓價由最低位回升約一成，但仍然與高位約有近兩成水位。

第三，自樓按全面放寬，加上政府推行吸引人才來港計劃，當樓市逐步回穩，租金持續上升，樓市回復受到多元化買家支持。除了用家，樓市亦出現不同需求的投資客源包括買樓收租人士、趁低吸納之買家。投資客入市比例增加，而這類買家並非按保用家，他們並非自用物業，對高成數按保的需求因而減少。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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