已故舖王鄧成波家族財困 兒子鄧耀昇被申請破產 商場淪銀主盤4折賤賣 鄧家慘蝕5.3億

已故「舖王」鄧成波家族近年陷財困，名下商舖物業近年陸續淪銀主盤或蝕讓以套現減債，但仍難逃離債務泥沼。根據司法機構網頁，鄧成波兒子鄧耀昇4月9日被「利盛發展有限公司」入稟高等法院，提出破產呈請，案件排期至6月9日聆訊。在面臨法律訴訟的同時，曾由鄧氏家族持有的銀主盤商場亦錄得驚人大幅蝕讓成交。上述在油麻地彌敦道的基座商場銀主盤，剛以約3.1億易手，平均每平方呎僅5236元。該物業原本由鄧成波家族持有，2010年時沽貨獲利，惟4年後竟再以高價8.38億回購。故以最新成交價3.1億計算，較第二次買入價低逾63%，即是4折沽貨，令鄧家的損失達到接近5.3億元的天文數字。事件亦令人關注，舖王家族會否已無力翻身。

據報道，鄧耀昇在樓市高峰期曾協助管理家族逾800億資產，惜近年舖價大跌，即使鄧耀昇等後人全力賣資產減債，仍未能令家族脫離財困局面。資料顯示，利盛近年兩度入稟控告鄧耀昇和其相關公司追債。首次入稟為2022年，利盛指於2019年時把旺角亞皆老街一大廈物業，租予由鄧耀昇擔任董事的嘉福（香港）有限公司，而鄧耀昇則擔任嘉福的擔保人。但鄧耀昇及嘉福拖欠租金及雜費等，利盛因此入稟追討1074萬元。利盛於2024年時再入稟法院，指遭拖欠租金及管理費等，遂入稟向鄧耀昇和嘉福追討約525萬元。此外，報道指一間物業信貸公司於2025年，向鄧成波的遺產承辦人（由其兩名兒子暨遺產代理人鄧耀文及鄧耀昇代表）提出破產呈請，但該案同年被撤銷，未知雙方當時如何和解。

據2024年的報道，鄧成波商業王國涉及多個行業，包括零售、酒店、飲食及安老業務。然而，隨著樓價大跌、家族陷入財困局面，要不斷蝕讓物業減債，旗下多間知名連鎖食肆亦相繼結業。鄧家的衰落實令不少人唏噓，因為在香港這座以地產造富的城市，已故「舖王」鄧成波（波叔）曾是一個傳奇。他憑藉對物業市場的極敏銳嗅覺，一手建立了高達 800 億港元的資產王國。然而，傳奇的落幕往往伴隨著令人唏噓的崩塌。

分析認為，這場財務災難的具體標誌，是位於油麻地彌敦道 525 至 543A 號的基座商場。這宗交易完美示範了何謂「高位接貨」。回溯 2010 年，鄧家以7億港元將該物業沽出套現，帳面獲利甚豐。然而，或許是對舖市的過度自信，抑或是對家族品牌的執著，鄧家在2014年舖市高峰期，竟斥資8.38億港元「回購」該物業。這一來一回，變相先送給對手近1.4億港元利潤。

隨著近年香港零售市道入冬，商場空置率攀升，該商場物業最終因無法償還按揭而被銀行接管，變成銀主盤。最終，這筆資產在銀主手中以3.1億港元的「賤價」易手，呎價僅約 5236 港元，甚至低於不少偏遠地區的住宅。對鄧家而言，這是一場血流成河的清算：回購價與成交價之間，是整整 5.3 億港元的資產蒸發。

外界不禁要問，鄧成波家族的地產王國為何會在短短數年內崩潰至此？答案隱藏在波叔在地產盛世時沿用的「必勝方程式」中。因為在超低息環境的量化寬鬆黃金年代，鄧家的擴張邏輯極致而大膽：買入物業 -> 等待升值 -> 向銀行加按（Re-mortgage）套取現金 -> 利用資金槓桿買入更多物業。

這種「以舖養舖」的滾雪球模式，在樓市單邊上升時是致富捷徑，能將財富倍數放大。但其核心脆弱性在於，它容不下樓價的大幅回調以及加息潮！因為當樓市及舖市進入下行周期，加上近年的加息潮，這條方程式瞬間轉化為致命的「死循環」。隨著舖價大跌，銀行為了風險管理，會重新評估抵押品的價值。一旦資產估值低於貸款額，銀行便有可能會向大客包括鄧氏家族作出俗稱的「Call Loan（要求提前還款）」或局部還款的要求。

為了還債，鄧氏家族近年被迫在淡市中賤賣資產。然而，市場愈冷，成交價愈低，進一步拖低剩餘資產的估值，引發銀行更多、更急的追債，變成惡性循環。鄧家近年不斷「蝕讓」套現，其實是在跟時間賽跑，試圖以斷臂求生的方式填補債務黑洞。可惜，在利息高企、北上消費衝擊及零售疲弱的多重夾擊下，資產貶值的速度遠超還款速度，最終導致鄧耀昇這位「遺產代理人」面臨破產命運。

債務危機像瘟疫一樣，從房地產蔓延至家族的實體業務。2025 年 7 月，擁有 36 年歷史的粵菜名店「鴻星中菜」全線結業，象徵著鄧氏餐飲王國的全面崩潰。隨後，尖沙咀婚宴地標「星薈」停業。鄧耀昇早年銳意進軍的零售品牌「正品堂」，亦在疫情與財困的雙重打擊下消聲匿跡。

在現時的市況之下，鄧家能重回巔峰嗎？有分析認為，這恐怕是不可能的任務，因鄧家的困局在於「資產錯配」與「時機錯失」：

翻身難點：資產流動性極低。 鄧家持有的多為大宗商舖、酒店或全幢舊樓，這類資產在目前的經濟環境下極難尋找買家，往往要大幅折讓才能成交。
唯一的生路：債務重組與戰略收縮。 鄧家目前唯一的機會，是尋求與主要債權銀行達成更長期的債務重組協議，停止一切非核心業務，保留極少數具備極強收租能力的優質資產。
教訓： 鄧家的隕落為香港地產投資者敲響了警鐘。過度依賴銀行貸款進行資產擴張，在利率掉頭向上、物業估值下行時，龐大的資產規模反而會變成壓死駱駝的最後一根稻草。

「舖王」時代的終結，不僅是一個家族的財富起落，更預示著香港地產市場「靠槓桿、靠短炒」的舊模式正式進入墳墓。在新的經濟格局下，如何在高息與低增長中求存，是所有家族辦公室與投資者必須面對的課題。

Text by BusinessFocus Editorial

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