【磚港樓市】視察物業對估值影響有多大? 測量師內部視察 能令估價報告更準確

進行物業估值時，測量師一般都會詢問客人能否安排內部視察，目的是讓測量師對物業有更深入的了解及感受。但事實上，未必所有客戶都能夠安排內部視察，例如業主已經將物業租出，而他又不想打擾租客，或根本租客完全不願意配合；或例如現時有許多移民海外的客戶在申報稅務時，需要按自己在今個財政年度內已經出售的物業，申報回他們於移民當天該等物業的價值，以計算資產增值稅，但基於他們已經出售物業，根本沒有可能安排內部視察。

其實，內部視察與否，未必會對物業估值有很大的影響，這是跟物業估值的方法有關的。在估值過程中，測量師會參考同區或相同屋苑內之類似物業的過往成交作分析對比，然後再按照估值物業及參考物業之不同作出調整，最後得出估值。在整個估算過程中，測量師也沒有對參考物業進行內部視察，並只可以假設該等單位之內部狀況為合理；同樣地，如果測量師未能獲安排對估值物業進行視察，他都會假設估值單位之內部狀況為合理，則未有對內部狀況之差異作出任何調整。相反，如果能夠安排內部視察，同時發現物業的內部狀況極為奢華或極差至不適合居住，測量師則需為物業之內部狀況作出調整及在估值上反映；否則，在一般的內部狀況下，測量師會視為「合理」狀況，且不會因內部狀況因素而作出調整。

另外，除了內部狀況因素外，檢查單位內有否僭建物，亦是視察物業時的重要工作之一。測量師會根據建築圖則，來跟現場實況作比對，視察會否有圖則上沒顯示的建築物。一般來說，僭建通常發現於物業的天台、平台、天井、閣樓等位置，且甚至有時候很難被發現的。當在物業內出現僭建物時，其估值很大機會會受影響。

最後，進行內部視察會比從地圖上判斷該物業的景觀、樓層影響等因素更為準確、更為較有理據，同時使估值更為有說服力。因此，不論申請銀行按揭用途或法庭糾紛用途的估價報告，都建議盡量讓測量師進行內部視察。

中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生
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