【張明珠專欄】東京正上演史無前例的搶樓大戰 新增辦公室只及需求一半 為何不遙距辦公？

對於習慣了中環、尖沙咀商廈市況的香港讀者來說，最近東京的辦公室市場簡直可以用「瘋狂」來形容。當全球不少城市仍在掙扎於「居家辦公」（WFH）帶來的空置潮時，東京卻正上演一場史無前例的「搶樓大戰」。

需求是供應的兩倍 「缺口」創歷史新高

根據CBRE的最新數據，東京辦公室市場正處於「極度乾涸」的狀態。2025年東京 23 區的新增辦公室需求高達33.6萬坪（約1,110萬平方呎），創下自1992年有紀錄以來的新高。對比之下，同期的供應量僅為18.5萬坪，換言之，市場供應量只有需求量的一半。

目前的空置率數據更令人咋舌，截至今年2月，東京23區的辦公室空置率已連續7個月下跌，僅剩2.1%。在房地產學說中，5%通常被視為供需平衡的基準線，2.1%基本上意味著「全城幾乎租滿」，經紀想搵盤源介紹給客人都感到困難。

辦公室變成「人力資本投資」

不少人會問後疫情時代，日本企業不用遠距辦公嗎？答案是日本老闆們發現，要贏得「人才爭奪戰」，核心地段的辦公室設施比單純加人工更具吸引力

現在東京流行一個新觀點「租金負擔是人力資本投資的一部分」。例如進駐靠近車站、知名度高的甲級寫字樓，被視為公司信用及具招聘財力的象徵。所以不少企業願意花錢搬遷至地段更好、設備更完善的東京都中心。Gen Z的東京辦公室不再只是放張檯，而是要增設大量的線上會議室、專用休息區，甚至是促進員工溝通的開放空間，以推動創新。

例如Amazon Japan已決定進駐極具話題性的「麻布台 Hills」；本田（Honda） 亦計劃將總部遷往東京站前的八重洲開發項目。這些巨頭的目標一致，利用優質空間吸引人才，並加深公司內部合作。

建築費高漲 竣工期「一拖再拖」

面對渴求的需求，供應端卻頻頻推遲。受制於日本嚴峻的勞動力短缺以及建築成本飆升，不少大型開發案被迫推遲甚至中止。例如 三井不動產參與的「日本橋室町一丁目」項目，竣工期已由2028年大幅推遲至2031年；位於日比谷公園旁的「NTT 日比谷 Tower」同樣推遲了兩年。 數據顯示，2028年預定竣工的大型辦公室供應面積，已從當初計劃的86萬平方米大幅縮減至僅30萬平方米。

這種「求過於供」的結構性矛盾，注定了東京「辦公室荒」將會是一個長期議題。CBRE 指出，單是2026年預計竣工的大型商廈，目前已有7成空間被預租，企業若不提早兩三年「插旗」，屆時根本無樓可租。

租金升幅17 年半以來最高位 直逼 2008 泡沫期

在「物以稀為貴」的規律下，東京租金自然節節攀升。數據顯示，東京23區平均招租租金已連續10個月上漲。

更震撼的是，2025年下半年的東京租金指數按年上漲了10%。這個升幅不僅遠超日本現時 2%至3%的 消費者物價指數（CPI），更是自 2008 年雷曼危機前夕「小型房地產泡沫」以來的最大漲幅。目前東京的租金水平，正處於過去 17 年半以來的最高位。

張明珠

Sakura Japan & Global創辦人

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