【張明珠專欄】日本地價連續5年上漲 外資瘋狂湧入 東京地王價格年漲1成

隨著日本逐步走出長期通縮的陰霾，其房地產市場正迎來史無前例的黃金期。根據日本國土交通省最新公佈的2026年公示地價，日本全國所有用途土地的平均價格按年上漲2.8%，不僅實現了連續5年的正增長，漲幅更創下自1992年泡沫經濟破裂以來的新高。

東京銀座地王身價飆升逾一成

這波地價上漲的火車頭，毫無懸念地由三大都會區帶動。其中，東京圈的公示地價大幅上漲5.7%，大阪圈也錄得3.8%的升幅。

最能象徵日本地價天花板的「地王」，連續第20年由東京都中央區的「山野樂器銀座總店」蟬聯。其每平方米地價高達6,710 萬日圓（約合港幣 3,450 萬元），按年漲幅高達10.9%，對比2025年的 8.6% 漲幅，呈現出明顯的加速上升趨勢。

值得注意的是，這股熱潮不僅局限於一線大城市，2026年日本有38個都道府縣的商業用地平均價格錄得上升，按年增加4個；住宅用地方面，亦有31個都道府縣呈現正增長。這顯示出日本地價的上漲，正從點到面，逐步蔓延至全國。

海外巨頭狂「掃貨」

日本地價屢創新高的背後，是國內外投資資金的瘋狂湧入。根據世邦魏理仕（CBRE）的統計數據，2025年日本10億日圓以上的大型房地產投資總額激增31%，達到驚人的6.5萬億日圓，一舉打破了2007年創下的5.4萬億日圓歷史紀錄。其中，高達六成的資金集中火力投資於東京圈。

其中海外投資者買入金額高達2.4萬億日圓，創下歷史新高。 國際資本巨頭如美國黑石集團（Blackstone）頻頻出手，例如豪擲4,000億日圓收購赤坂王子酒店舊址的綜合大樓，並以 1,000億日圓拿下江東區的大型物流設施。此外，位於東京汐留的超高層地標「汐留城東京都中心」也錄得超過1,000億日圓的天價交易。

入境遊與剛需 推爆大阪樓市

如果說東京為國際資本的主戰場，那麼大阪就是受惠於「入境遊」與「本地剛需」的最強黑馬。大阪府商業用地連續4年上升，平均漲幅 8.59%）。其中，最誇張的莫過於遊客必到的中央區道頓堀，其商業地價單年暴漲高達25%！而中央區宗右衛門町的「大戎橋大廈」地段，更時隔 6年重奪最高價寶座，每平方米高達 2,500 萬日圓。

另一方面，新築公寓「價量齊升」，開售即沽清。 根據不動產經濟研究所今年2月發佈的數據，近畿圈（大阪、兵庫、京都等）的新盤市場極度熾熱。1月份新盤銷售量按年大增39.7%，平均樓價高達4,588萬日圓（約227萬港元），按年急升13.8%，部分位於大阪堺市及兵庫西宮市的熱門樓盤更錄得「即日完售」的情況。

張明珠

Sakura Japan & Global創辦人

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