【龔成專欄】中產月供3個物業不幸患癌入不敷支應否賣掉租金回報率較高舊唐樓? 怎捱至退休?

By 龔成 on 22 Feb 2026

專欄作家

財經書籍作者及股評人 https://www.facebook.com/80shing -《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《50優質潛力股》、《股票勝經》等，十多本財經書作者 -於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答理財問題20000條 -讀中學時已開始投資股票，逾20年投資經驗 -運用巴菲特的價值投資法買股，視買股票如買生意一樣 -過往10年的投資成績，逾過半數能獲利超過1倍以上 -淨流動資產逾數千萬 -成功獲取基本財務自由

比特幣曾被稱為「數位黃金」，但當真正的黃金價格瘋狂地持續創新高之際，比特幣價格卻連跌4個月，連支持者大失所望。有投資者遂感到疑惑，在這一刻，究竟是黃金還是比特幣更為值博。投資書籍作者兼股評人龔成認為，黃金相對上較穩陣，它並有「終極貨幣」之稱，是人類自古以來的貨幣。由於現金一定長期貶值，所以黃金長期會向上，但他提醒投資者的黃金持倉比例不宜超過5%。至於比特幣，龔成認為難以評估它的真實價值。

【Q45402：黃金與比特幣，哪者較有投資價值？】

龔成老師：

Hello 龔老師，本人一直有關注你Facebook分享，特意來函希望老師可以比一啲關於我個人理財嘅建議，希望收到你的回覆

本人現年50+，單身，沒有家庭負擔。個人收入因早幾年癌病後收入大減，現在每月個人收入大約$10,000。

現金只餘下$60萬、強積金大約$80萬

其他基金股票都已經賣晒

個人持有物業三個：

物業一：自用中（每月按揭、管理費、差餉支出共$13,500）：現金流-$13,500

物業二：出租中：現金流+$6000

物業三：出租中：現金流-$1050

個人生活費用每月約$18,000（未包括自用物業費用$13,500）

自用單位：估值約460萬

20年按揭供款餘額：$200萬

九龍區唐樓：估值約340萬

20年物業按揭$150萬

每月按揭供款$8,000

收租金$15,500

管理費用每月$720

差餉地稅每月$700

每月正現金流$6000

沙田物業：估值約$400萬

20年物業按揭$200萬

收租金$13,250

按揭每月供款12,000

每月管理費用$1700 （已包括$700/月大維修基金）

差餉地租，每月約$600

每月負現金流$1050

問題一：

本人年紀不細，發覺自己工作能力有限，想退休。但是現在持有三個物業，總共有5,500,000按揭餘額。現在物業樓價大跌，賣出物業收回資金有限，正在糾結是否應該減持一個物業及相關按揭。

或者：

問題二：

將所有物業收租，自己搬返大陸退休，奈何未確定自己是否可以適應大陸生活。如果正式退休，亦都希望退回強積金800,000現金，作為備用現金。

希望收到龔老師的建議？謝謝關注及回覆！

讀者敬上

龔成老師分析：

1) 大致了解到你的情況，現時你因爲個人身體問題，月入有限，但你本身的負債其實較多，就算你工作到退休之年，你的收入及資產都未必可以抵消到你的負債，因此長遠是需要調整計劃。

你現時收入入大約$10000，資產負債$550萬，每月供樓以及生活費用約$26500，基本上你現時的收入，已經不足以應付日常所需。雖然你持有一定的現金備用，但始終現金長遠不會增值，只會貶值，在你現時現金不會增加的情況下，總有用完的一日。所以，需要好好計劃一下資產的配置。

賣出其中一層樓是一個選擇，一來可以減少你的負債，二來可以增加你的現金流，同時間，你的資產主要集中在物業上，組合不夠平衡。所以，減少物業資產的持有，再增加其他資產（例如：收息股，年金等）有助你建立一個更爲平衡的理財組合為將來創造現金流。

如果要沽1個物業的話，可考慮九龍區唐樓，因為估計比較舊，長線維修成本會大升，而且租金倒退幅度有機會加快，故比較建議沽「九龍區唐樓」先。賣出後，可以套現$200萬，然後將部分資金投資收入工具，收息股、債券等，能提高你的現金流，有助你接近財務自由的狀態。

2) 至於到内地退休，這個做法很個人，現時好多港人都北上消費和居住，我建議你可以用一些一個長少少時間，上去體驗一下生活，同埋了解下當地生活、醫療等支援。如果可以接受和適應，到内地退休都不失為一個選擇，因爲内地的消費成本比香港低，你日常生活的支出會較少。

但如果到内地退休，你要解決住的問題，你可以用賣出物業收回的資金在内地置業又或者單純租樓住，内地的租金水平不及香港，支出會較少。但長遠而言，當然又自己的物業會較好。不過你要同時考慮，香港的醫療制度還是比内地好，你睇醫生都會較爲方便，當然，這個要睇翻你自己的計劃。

3) 最後，有另一個方案，可以參考下。

因為我自己預香港樓唔會再好似過去20年咁，長升長有架狀態。未來時間，主要係平穏發展(除非基本面有好大變化)，唔大升，都唔大跌架狀況。你現時目標是盡早退休，而退休最好係做到較少負債。所以，如果物業有一定的上升情況，可考慮減持晒2個出租物業。

一方面，可以減少你每月支出的負擔。另一方面，套現出來的資金，可以幫你供完現有自住物業，同時會空出一定金額(依你資料，大約餘下190萬)。即是你沽出2個物業後，自住樓可以不用再供，同時有250萬現金在手。我再將其中50萬扣起，作為應急資金。

200萬資金去投資收息股，以股息率6%計，每月可以有1萬蚊被動收入。再加上你每月本身1萬蚊收入，總收入變成有2萬蚊，應該足以應付現時生活。到再年長少少，當你可以提取MPF時，我當MPF已經增長到100萬，就可以再創造多每月$5000被動收入，總收入變成有1.5萬蚊(假設你已不工作)。只要你再調整一下生活開支，相信生活問題不會太大。