【王美鳳專欄】兩大按保公司審批彈性不一 如何幫到手？ 上車客留心 香港按證保險彈性較大

現時銀行按揭成數上限為7成，若需要再提高按揭成數，按揭借款人需透過銀行申請按揭保險計劃，按揭成數高達9成。透過按保計劃，銀行7成按揭以上的貸款已由保險提供保障，因此銀行可向客戶提供高成數按揭而無須承擔高於7成按揭的額外風險；而借款人亦可按需要透過按保減輕首期負擔。

涉及按揭保險之關係，高成數按保除了由銀行審批外，亦須再由按揭保險公司批出貸款；而現時除了由香港按證保險有限公司(簡稱HKMC)向銀行提供按保外，部份銀行亦夥拍另一家按保公司名為昆士蘭按保公司(簡稱QBE)。儘管有兩家按保公司，按揭保險計劃的申請條件及基本準則是相同一致的，不過，兩家按保公司在審批上的尺度及彈性出現少許差別，這讓一些個案藉着這些彈性獲成功批出合適按揭。

在進一步闡述之前，要指出的是，提及的差異彈性是從一些個案觀察得來，而並非代表常規做法，按揭審批考慮的因素甚多，儘管在某個案的審批上賦予彈性，並不代表在另一個類同個案批出相同結果，因為銀行或按保公司或會因應不同個案、申請人個別狀況及當刻政策情況而決定審批做法又或有所調整呎度。

首先提及的是樓齡上限的彈性，根據按保計劃，樓齡與按揭還款期的總和以75年為上限(若屬村屋則為55年)，換句話說，若樓齡超出45年，原則上批出的按揭年期不足30年。在這方面，兩家按保公司在審批上有不同做法，例如其中一家按保公司在較大程度上接納銀行審批彈性，若銀行確定可為一些質素良好的物業延長上限至80年，有關按保公司亦傾向跟隨銀行之審批。

自2023年9月金管局放寬按保範圍的同時，按證保險公司已公佈為樓價$1,500萬或以下的首置買家寬免銀行最高按揭成數以上5%受保範圍的保費，在這安排下，首置買家，又或已賣出原有居所物色新居換樓的人士，實際上可為物業承造75%按揭而無需支付按揭保險費。對於這項免保費75%按揭計劃，另一家按保公司則未有提供。此外，按證保險公司為未補地價的資助性房屋包括居屋第二市場單位及「住宅發售計劃」第二市場之房協單位提供高成數按保，另一家按保公司則未有提供。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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