【張明珠專欄】有買貴冇買錯日本樓市現瘋狂牛市海外投資者湧入東京新樓短炒增4倍

By 張明珠 on 16 Dec 2025

Sakura Japan & Global創辦人

日本樓市越來越熾熱，東京23區不少大型新樓項目在短期內被轉賣不斷上升。去年首半年有9.9%的新樓在一年內被轉賣。此比例由2023年的4.1%增至2倍。而且日本樓價屢創新高，有調查指新樓樓價更超過日本人（每年）收入的10倍。

日本國土交通省最新公佈調查指，2024年首6月東京23區的大型住宅樓項目中，短期轉賣就更越活躍，當中有9.3%為短期轉賣，越近東京市中心比例更高，其中千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區等都心6區高達12.2%。報告亦指，40平方米以上的住宅中，在買入後1年內被轉賣涉及575伙，佔整體約1成，其實在2022年以前，該比例只佔2%左右。

日本人在經歷90年代經濟泡沫後，當年出現一間日本樓要「供三代」。令不少日本年輕人選擇只租不買，時至今日，日圓低水吸引外國人進場投資，而且日本樓亦在疫情後更是一飛沖天，同時亦令日本人覺醒，尤其是中產家庭，如果現時不置業只租樓，樓價只升不跌下，雖然業主難以一下子大幅加租，亦難免日後會捱貴租，而且樓市熾熱下，更令不少投資者加入短炒行列。

其實日本政府為打擊炒賣，短期內轉售物業需要繳付高昂稅率，5年內出售需要繳付所得稅30%和住民稅9%，總共39%。5年後出售，則需要繳付所得稅15%和住民稅5%，總共20%。

另外，報告亦指，2025年首6個月東京23區新樓買家有3.5%為海外人士，亦令日本國土交通省密切關注該情況。為了打擊炒家「摸貨」，日本不動產協會（The Real Estate Companies Association of Japan）亦發表了限制投機交易的對策，所有物業將禁止在交付之前轉賣。而且在買賣合同文件中寫明由申購階段至簽約、交付、產權登記為止，買家姓名須保持一致。

此外，新樓抽籤購買時的註冊和購買伙數也將受到限制。當中三井不動產和三菱等8家大型企業亦決定引進相關措施。例如三井不動產在11月開售的「CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER」（東京都中央區）項目中，就將禁止在2029年3月交付之前轉賣的條款列入重要事項説明書。

日本樓價屢創新高，日本不動產經濟研究所的統計顯示，東京23區10月新建住宅的平均價格為1.5313億日圓（約770萬港元），按年上漲18.3%。價格上漲的背後原因離不開建築費用上漲、用地不足等供求因素，另外，收入高的雙職工家庭對住屋需求增加。加上海外的過剩資金也在持續流入日本房地產市場，目前仍看不到樓價企穩的跡象。

由於樓價及房租不斷上漲，千代田區在7月向大型房地產企業加盟的不動產協會（東京千代田區）提出了引入物業轉售管制措施的要求。該協指﹐有必要採取措施來遏制以投機為目的的短期轉售行為。

東京KANTEI（東京都品川區）的數據顯示，2023年新樓平均價格（按70平方米換算）為平均年收入的10.09倍，這是該調查開始以來首次超過10倍，其中東京都為約18倍。當中東京圈的新建獨棟住宅平均價格保持在5500萬日圓（約276萬港元）區間，比5年前高出1000萬日圓（約50萬港元）以上。目前的日本樓市已踏入「有買貴無買錯」的牛市。