【Wendy全球樓行】日本吉屋只賣50多萬兼送千呎地? 小心兩大風險 業權問題及天價維修

上回提及在日本有不少空屋（空き家）的放盤，而且花50多萬港元買入東京都連土地合共逾2300平方呎的吉屋。隨著東京不少公寓的樓價屢創新高，有一部份日本人甚至海外買家開始考慮購買空屋，希望可以購入「平靚正」日本樓，
然而吉屋卻存在不少問題。

日本不動産經濟研究所（東京都新宿區）發佈的數據顯示，今年上半年東京23區的新樓平均價格為1.306億日圓（約658萬港元），較去年同期上漲20%。較好質素的公寓已破億日圓。

相比之下，在吉屋的放盤網站上，即日本國土交通省（MLIT）授權給檢索網站「LIFULL HOME’S 空き家バンク（HOMES）」以300萬日圓（約15萬港元）可以買入福崗3DK（3房連廚房）連土地合共逾9000平方呎的中古屋，又或是花1100萬日圓（約56萬港元）買入東京都2LDK（2房連客廳廚房）連土地合共逾2300平方呎的吉屋，確實很吸引。根據日本總務省所得到的數據顯示，2023年，空屋數將達到約900萬伙，空屋率將達到創紀錄的13.84%。目前，由於出生率下降、人口老化、人口流向城市以及人們對新樓的強烈偏好等因素，令空置房屋數量不斷增加，尤其是在農村和郊區。預計及至2033年，將會有超過30％的日本房屋將被空置。

然而購入吉屋亦要面對不少問題，其一涉及收購物業時難以找到原業主。部份空置物業的業主年事已高入甚至離世，買家難以購入物業的明確所有權。

空屋的第二個主要問題與物業的實際狀態有關，因為房屋結構通常十分破舊，簡單的裝修或翻新也不足以滿足入住需求。例如物業有嚴重的漏水或積水的問題，導致有黴菌和露水凝結，甚至破壞建築物的主體結構，而且老化的建築上的破損或引發倒塌，令維修費用難以估計。

根據2011年國土交通省的調查報告指，當年單是翻新衛浴的平均成本約為63萬日圓（約3.2萬港元），而且在日本改裝、修復或翻新整間房屋是一件艱辛的事。如果是外國人，當中的言語不通，加上沒有相熟的施工團隊，更無法協調日本人的維修步驟及文化，令翻新工程舉步維艱。

最後一個問題是清理房子裡剩餘物資。例如拆除和清理前屋主的家具、書籍、電器、植物等可能需要相當多的時間，而且棄置物品的費用不少。因為在日本隨意丟棄大型垃圾是違法的，更會面臨最高刑罰監禁5年或罰款1000萬日圓。當中棄置方式需要事前預約相關部門進行大型垃圾處理，並依規定在便利商店購買處理券，並將處理券貼在垃圾上，在指定日期前丟棄在指定地點。所以購入物業前要衝量可以承擔的風險。

Wendy全球樓行

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