【王美鳳專欄】想用預估物業租金申請按揭? 留意申請條款 物業須為現樓 申請人不宜無工作

上期提及銀行可將租金之一個百分比列作按揭申請人的入息計，連租約物業可計租金高達70%至80%，未出租物業可按預估租值之60%至70%(個別高達80%)計作入息，需留意銀行對於這方面的計算方式及審批準則不盡相同；本文繼續提出按揭申請人需注意的地方。

無論以實際租金又或以預估租金作為入息計算，有關按揭物業需為現樓，換句話說，若然物業仍屬樓花，買家便不能以租金作為入息申請樓花按揭。而以租金作為入息計算的按揭物業是用作出租用途，買家便不能選用按保申請9成按揭，出租物業的最高按揭成數現為7成。租金可計作入息的審批方式有助借款人憑藉租金收入證明還款能力，從而減低工作入息之要求，又或可藉此提高按揭貸款額，對於退休人士欠缺工作入息證明但希望買樓收租獲取被動收入亦合適。若屬於連租約物業，證明已在收取每月租金，即使借款人已沒有工作收入，僅以租金收入作為申請按揭的入息證明，仍可獲較多銀行接納；但若屬於未有租約的預估物業租值方式，不少銀行要求借款人需要自身有工作入息證明，預估物業租金則作為輔助入息，當中例如有銀行要求在符合供款佔入息比率方面，總入息最少有6成來自工作，餘下4成可用預估物業租值來計算；又或評估工作入息水平是否足以應付供樓金額。

不少退休人士買樓收租，籌劃以每月租金幫補生活費用，並且以租金作為申請按揭的入息證明。但需留意，銀行批出之按揭年期不止受限於樓齡，亦受限於申請人的年齡，銀行可接納之年齡與按揭年期之總和一般不高於75年，個別可達80年，例如60歲退休人士的按揭年期上限一般為15年。現時按揭年期平均達26年，由於退休人士可造按揭年期一般較短，每月按揭供款及所需入息水平便會提高，用家可先瞭解自身情況計算可造按揭金額。

傳統智慧買樓收租造就「財息兼收」，每月定期享有租金回報，租金亦可幫助業主支付按揭利息，而買樓後若在樓價處於升軌時造就財富增值。其實，現時銀行流行提供按揭存款掛鈎優惠，為按揭客戶提供一個mortgage link高存息戶口，存息與按息一致，例如現時按息3厘多，存息亦是3厘多，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入，進一步擴大了收息效果，可獲高存息的存款額上限一般為尚餘按揭額的50%。

買樓收租是香港人熱門的長線投資方式，加上買家在申請按揭時，大部份租金可列作入息計算，減低按揭上會難度。銀行之間對於物業租金收入的計算方式並非相同，亦有些銀行在這方面的評估方式是較具彈性，用家可向按揭轉介公司或不同銀行進一步瞭解。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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