內地男子花42萬買樓 多年後揭發凶宅索償 法院裁定可獲賠12萬

買到「凶宅」怎麼辦？內地四川省巴中市男子龍某購房後，得知房屋曾發生兇殺案，首任業主被殺害後藏屍浴室近20日。買家指控賣家安某故意隱瞞「凶宅」事實，導致他疑用了較市價貴約一倍（貴了約21萬人民幣，下同）購房，遂入稟法院索償。巴州區法院近日判決，賣家需向買家退還其中12萬元購房款，但駁回精神損失賠償請求。據悉，該房屋成交價為42萬元，連同稅費等總支出約44.5萬元。

 房產交易案情回顧

 這宗糾紛源於2017年的一筆房產交易，龍某以總價44.5萬人民幣購入一套位於巴中市的房產，包含成交價42萬及相關費用2.5萬。然而，事隔多年，直至2024年底，龍先生偶然從鄰居口中得知，這套房子竟然是一間「凶宅」——其首任屋主曾遭人殺害，屍體被包裹後藏在浴缸近20天，最終因惡臭才被發現。

 龍某在得知真相後，試圖與賣家安某協商，但安某以「不知情」為由拒絕溝通。龍某隨後透過中介公司確認，安某在購買此房時便已知曉這起凶殺案。這讓他感到遭受欺瞞，憤而將安某告上法庭，要求退還21萬差價並賠償3萬精神損失費。

 法院判決部分退款

 判決書顯示，安某辯稱，其對案涉房屋為「凶宅」始終不知情，亦無故意隱瞞。其於1999年經胞兄購得該房屋時，未被告知曾發生非正常死亡事件。2017年出售案涉房屋時，自己委託姐夫吳某辦理交易事宜，自己未直接參與與原告（龍某）的協商過程。

 巴中市巴州區人民法院審理後，未採信安某「完全不知情」之說，但也未全額支持龍某21萬元的索賠請求，最終判決安某返還12萬元房款。法院的判決依據主要參考了《民法通則》中「當事人對造成損害都沒有過錯的，可以根據實際情況，由當事人分擔民事責任」的原則。

至於龍某索要的3萬元精神損失費，法院認為，本案爭議標的為房屋，不符侵權責任法之權益侵害主體。且龍某之實際損失為房屋因事件所致之貶值，安某已返還部分價款作為補償，故該訴請缺乏事實及法律依據，不予支持。

 本港情形與過往案例

相較於內地，香港在處理「凶宅」問題上有較明確規範，但仍具複雜性。香港地產代理監管局《操守守則》要求從業員必須誠實、忠誠，保障客戶權益。過往案例顯示，若地產代理隱瞞「凶宅」資訊導致買家損失，可能須負法律責任。

有法律界人士表示，在香港若在簽署正式合約前發現物業是凶宅，買家有機會可以取消交易並追討已付訂金，但這需視乎個案情況，尤其是賣方或地產代理是否存在刻意隱瞞或誤導。不過一旦交易已完成，則較難取消，買家可考慮民事索償或向地產代理監管局投訴，惟不一定勝訴。

 例如2005年一宗二手物業買賣中，買家曾向地產代理查問單位是否「不妥」，代理隱瞞曾發生墮樓事件，最終法院裁定代理的行為構成失實陳述，須向買方賠償已支付的訂金。這反映代理的口頭陳述亦具法律效力。

 不過，並非所有申訴都能成立。在另一起案例中，買家因代理提供的平面圖尺寸與實際不符而提告，但法庭認為該資料僅供參考，不屬失實陳述。因此，買家亦有責任多方查證，不能完全依賴代理的口頭或書面陳述。消委會也呼籲買家，務必委託持牌經紀，並在必要時尋求法律意見，以保障自身權益。

Text by BusinessFocus Editorial

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