租金指數破頂揭示殘酷真相：香港樓市的舊玩法已經死亡？

如果你還在用十年前的思維模式看待香港樓市，那麼最新的數據無疑是一記響亮的耳光。中原地產公佈的7月中原城市租金指數（CRI）不僅連續三個月上漲，更以128.14點的姿態，正式升穿了自2018年8月以來的歷史高位 。市場一片嘩然，但這份熾熱，卻與另一邊的寒冬形成了極端諷刺的對比——反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）依然在2016年的低谷中掙扎 。這不是週期性波動，這是結構性斷裂。當租賃市場烈火烹油，買賣市場卻是寒風刺骨，這場「冰與火之歌」的背後，到底隱藏著怎樣的市場新規則？本文將為你拆解數據，剖析這場由「新香港人」主導的租務革命，如何重塑本地業主、租客和潛在買家的命運，並探討那個讓無數人猶豫不決的「租轉買」黃金交叉點，究竟是機遇還是陷阱。

「冰與火之歌」：為何租務與買賣市場徹底脫鈎？

要理解當前的怪象，首先要拋棄一個舊觀念：租金和樓價不再是同步的舞伴。它們的脫鈎，源於背後驅動力的根本性轉變。

• 租賃市場的「新燃料」：政策驅動的剛性需求 過去，租金上漲往往伴隨著經濟向好、全民加薪。但這次，劇本完全不同。推動CRI破頂的核心引擎，是一股由政府政策（如「高才通」計劃）精準導入的龐大租賃需求——內地專才與學生 。這批「新香港人」的居住需求是剛性的，他們需要一個落腳點來完成學業或啟動事業。再加上傳統的暑期學生租樓旺季作為放大器，市場上「學生紛紛搶租單位」的現象此起彼落，直接將租金推向了史無前例的高峰 。
• 買賣市場的「三座大山」：利率、經濟與信心 與此同時，買賣市場卻被三座大山壓得喘不過氣。全球高利率環境意味著按揭成本高昂；本地經濟前景未明，企業裁員、縮編的消息不絕於耳；市場信心脆弱，大部分潛在買家選擇「食花生」，寧願持幣觀望，也不願在此刻冒險入市 。

新香港人 vs. 舊業主：誰在這場租金升浪中食盡紅利？

在這場由單一需求主導的市場變革中，贏家和輸家的面目變得異常清晰。你的資產組合，決定了你是站在紅利中心，還是被浪潮邊緣化。

贏家陣營：

• 新界區「上車盤」業主： 數據不會說謊。當傳統豪宅區港島的租金指數距離歷史高位仍有3.9%的差距時，新界東和新界西的指數已屢次破頂 。新界東7月租金按月急升3.3%，是35個月來的最大升幅 。這背後，是新來港群體對交通便利、租金相對實惠的新市鎮的高度青睞。如果你持有的恰好是這類中小型單位，恭喜你，你正處於這波紅利的風眼。
• 二線屋苑業主： 當太古城這類傳統藍籌屋苑租金升幅僅為3.62%時，馬灣珀麗灣、紅磡海逸豪園等屋苑的租金在今年首七個月已分別錄得12.23%和11.57%的驚人增長 。這證明市場的價值觀正在重構，過去的「龍頭股」光環正在褪色。

被擠壓者：

• 本地年輕租客： 他們是這場變革中最無辜的受害者。原本已不輕鬆的租金負擔，在與背景更雄厚的專才和學生競爭下，變得雪上加霜。他們要麼被迫接受更高的租金，要麼搬到更遠、更小的單位，生活質素受到直接衝擊。
• 豪宅及港島業主： 大型單位租金指數雖然也在上升，但明顯跑輸大市，距離其歷史高位仍有3.13%的差距 。這清晰地表明，此輪升浪並非由傳統的外籍高管或頂級富裕階層所主導。手持這類「舊經濟」資產的業主，恐怕只能看著別人盆滿缽滿。

這場博弈的核心問題是：當前的租金水平，對於那些支付著天價租金的「新香港人」而言，可持續嗎？一旦政策風向轉變或他們完成短期目標後離港，這股強勁的需求支撐是否會迅速瓦解？這正是所有業主需要思考的深層風險。

「供平過租」的致命誘惑：是陷阱還是黃金交叉？

對於正在租樓的香港專業人士而言，最糾結的問題莫過於此。一方面，樓價跌跌不休；另一方面，租金貴得離譜。市場正悄然逼近一個傳說中的臨界點——「供平過租」。

數據顯示，樓價跌而租金升，已將租金回報率推至近13年來的高位 。早在2024年10月，整體回報率已達3.46% 。與此同時，高企的按揭利率（H按）與回報率的負利差正在持續收窄 。中原預測，一旦美國進入減息週期，本地銀行跟隨，「供平過租」的現象將會重臨市場 。

這引發了兩個極其重要的戰略問題：

1. 這是「租轉買」的黃金訊號嗎？ 當每月供樓的支出與租金相差無幾甚至更低時，從財務上看，置業的合理性大大增強。這是否意味著，長期被壓抑的本地用家需求將被釋放，為疲弱的買賣市場注入新動力，從而讓早期入場者成功抄底？
2. 還是一個精心佈置的「價值陷阱」？ 魔鬼在於細節。目前的租金高位，是由一股特定的、潛在不穩定的政策性需求支撐的。如果為了追逐「供平過租」而貿然入市，一旦未來經濟持續下行，或人才政策收緊導致租賃需求退潮，樓價和租金可能雙雙下跌，屆時新買家將面臨資產貶值和租金收入下降的雙重打擊，徹底坐艇。

這個決策，考驗的不僅是財力，更是對未來香港經濟結構和人口流動趨勢的判斷力。

更新你的樓市劇本

2025年7月的租金數據，宣告了一個時代的終結。香港樓市不再是鐵板一塊，那種樓價與租金齊升齊跌、所有地區雨露均霑的「大牛市」舊玩法，已經死亡。取而代之的，是一個高度分化、由不同力量撕扯的結構性市場。

展望未來，租金升勢在暑期旺季過後大概率會放緩，但由專才和學生構成的需求基礎，將使租金在高位整固，難以大幅回落 。真正的懸念在於，這個已成定局的「高租金」現實，能否與未來可能出現的「低利率」環境結合，最終喚醒那些在場邊觀望已久的本地買家。

對於身處其中的香港專業人士而言，現在需要問自己的問題是：我的資產配置，是否跟上了這個新劇本？我是應該優化投資組合，轉向迎合新需求的中小型單位和新界區物業？還是應該抓住租金回報率高企的機會，為潛在的「租轉買」時機做好準備？

在數據的冰與火之間，看清誰是燃料、誰是寒冰，是未來幾年香港專業人士最重要的財務功課。

Text by BusinessFocus Editorial

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。