
新盤貨尾量創14年新高 有人蝕本賣貨 最後一口槓桿之後 也許再也沒有槓桿?
近年香港樓市正面臨供應過剩的嚴峻挑戰,尤其是新盤貨尾積聚,已成為市場熱議的焦點。根據差餉物業估價署的數據,截至2024年底,一手新盤空置單位已飆升至57,900個,空置率高達4.5%,為十四年新高。更令人關注的是,未來三年市場預計每年仍有超過30,000個新單位推出,這龐大庫存正為發展商帶來前所未有的壓力,也為樓市未來蒙上陰影。這應驗了小龍幾年前提出的: 最後一口槓桿後,槓桿之後沒有槓桿。
一手單位積存的問題並非無跡可尋。過去五年,美國高息環境直接拉高本地按揭利率至5%以上,加上經濟復甦乏力、政經不穩,不少市民選擇觀望,買氣欠奉。政府即使推出撤辣、減稅等措施,市場信心仍低迷。於是發展商無論是賣樓還是出租都遇阻,現金流緊張。尤其中小型發展商,據市場消息,超過六成正面臨現金流危機,需要押樓、出售資產,甚至以蝕本價推售新盤求生存;就算是大發展商都壓力不輕。部分發展商更被逼賣出物業,加速回籠資金。
隨著庫存壓力不斷累積,大型發展商的推盤策略都由「逐步提價」轉為「搶現金流」。新盤開始以更低水出售,有時甚至貼近成本價,變相寧願賺少啲、甚至蝕本都要快啲盤貨離場。這種現象令樓價長期上升神話被打破,市場邁向結構性調整。新盤大減價衝擊二手市場,舊業主易墮入負資產,市民信心再受打擊,成交更冷淡。
小龍過去數年屢提:「樓市周期盛衰交替,凡過熱,便必下調。」,很多人因此避開了樓市下跌的一劫。今次一手單位積存飆升,加上市場槓桿率提升,便顯示周期已進入下行。樓價從2019年高位已連跌多年,部分業主開始捱唔到「最後一口槓桿」——當原本合理的貸款和利息近年因加息及樓價調整,變成資金壓力、負資產惡化,最終不得不被逼沽貨清槓桿。「最後一口槓桿」的意義在於,當市場所有人都信樓價只升不跌,用到盡每一分財務槓桿去搏升值,一旦周期逆轉,這班最遲入局、最勇敢加槓桿的業主與發展商,往往最易「斷纜」。而今輪樓市,很大人同樣受困於高槓桿及賣貨難。
展望未來三至五年,消化現時龐大庫存再加每年幾萬新單位,市場要完全「去貨」或需四至五年。即使政府推人才、寬按揭、稅務寬免等政策,但人口結構、政經環境和購買力短時間難見翻身,短期樓價難有明顯反彈。現實係,大型發展商積極融資,中小型發展商則賣樓、賣物業護現金流。蝕本推盤、以價換量成常態。
香港樓市過去高歌猛進,今次一手貨尾堆積與槓桿風險爆發,提醒大家周期規律不容忽略。無論你同意定唔同意小龍,未來幾年,市場承壓,買賣主力都關注「現金流」,值得大家審慎部署,每個黃金年代結束,總有人因最後一口槓桿被淘汰,新的周期才會展開。
小龍
江恩理論及時間周期專家,陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章,多次提前預測大市轉勢時間。
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