【新盤2025】啟德區續成2025樓市新供應主力

經濟復甦不似預期，加上息口上升及外圍環境因素，影響投資者及買家入市信心，特別是下半年市場觀望氣氛相當濃厚，部份準買家轉買為租，整體入市步伐轉慢。

2023年本港樓市持續疲弱，高息環境令部分財力不足的買家暫緩入市決定；與此同時，外圍環境惡化動搖市場對後市的信心，促使部份資金流向高息定期存款避險，拖累資產價格受壓。事實上，一手市場2023年全年接近10,800多宗成交，較2022年全年9,200多宗多出約一成多。不過，若以過去五年一手吸納量計算，按年平均15,975個單位，這個銷情亦稱不上合格。

往年不少新盤旺區，如啟德、屯門及元朗，都未見有明顯新動作，但實際上新盤囤積數量並不少。因為已獲批預售、但仍未推出市場的新盤共有14,000多個單位。2024年，由於目前貨尾量高企，故此相信2024年發展商將放慢全新盤推盤步伐，集中銷售貨尾為主，預期2024年將有34個全新盤登場，涉及單位總數錄約1.34萬伙左右，兩者均低於2023年。

啟德區續成供應主力

啟德區2024年繼續蟬聯新盤供應榜首，全新潛在供應多達逾一萬伙，與2023年的存貨量變化不大。

的確，要數近年來樓市最具指標性的新盤地區，啟德絕對是不少新盤買家的不二之選，皆因政府著力打造啟德發展區多年，有意發展成香港第二個核心商業區(CBD²)，包括啟德機場舊址、觀塘商貿區和九龍灣商貿區等地，未來將融合社區、住宅、商業、娛樂及基礎建設等配套，前景備受市場看好。

據統計，2016年迄今啟德區共有18個新盤以價單推售，2024焦點新盤為啟德承景街2號，由兩家本地知名發展商合作的啟德全新項目，單位望東九龍一帶海景為主，可望成為啟德區2024新盤的大作。

啟德承景街2號項目在7月初公布首張價單，提供60伙，折實平均呎價約17,188元，不但較8月前推出的同區樓盤低約13%，亦是啟德新發展區近8年來最低，是次一房入場費約386萬元。首批單位包括15伙一房單位，38伙兩房單位及7伙三房單位。價單設有2項付款方法，扣除最高18%折扣後，折實價介乎386.4萬至987.2萬元，折實呎價由16,008至19,690元。

跑道區7大新盤亮相

2022年7月，啟德跑道區9間地產發展公司成立非牟利私營公司，名為「啟德跑道區私人發展有限公司」，成員包括華懋集團、中國海外、帝國集團、遠東發展、恒基、嘉華國際、新世界發展、新地及會德豐地產，將通過公私營協作模式與不同持份者和政府部門配合及協商，而跑道區取名為Park Peninsula，勢成集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的全新綜合多元化新地段。承豐道23號項目就是Park Peninsula的頭炮項目。

「Park」意指地段環抱全港最大、約484.4萬平方呎綠化及休憩地帶，配合位處海中央的優勢，猶如海上綠洲；而「Peninsula」即指三面環海的半島，突顯前臨維多利亞港的世界級矜罕地段，是維港唯一的環海綠洲。

跑道區先後有7個新盤亮相，當中有4個以價單形式發售，參考對上兩個新盤開價，包括啟德海灣1，2023年10月首推208伙，折實均價19,798元，而MIAMI QUAY I 則於2022年9月推出首批130伙，折實均價22,452元，即今次低開最多23%。

若以整個啟德區比較，由2016年首個新盤啟德1號推出至今，區內共有18個新盤以價單形式推售。而啟德1號8年前首批折實均價14,471元，現時光倒流8年前並僅次該盤。

與此同時，恒地的THE HENLEY Ⅲ，在2021年首推折實均價2.82萬元，當年貴絕全區。3年過去，區內新盤開價跌近4成。

近年啟德跑道區新盤首張價單參考