高峰期買樓慘蝕180萬變負資產 情侶應否狠心賣樓轉買為租?

香港樓價暴跌，害苦小市民。有一對情侶4年前在樓市高峰期以520萬高價買入樓齡近40年沙田居屋，豈料之後樓價累跌近三分一，帳面慘蝕約180萬元變負資產。現時對應否「補錢賣樓」感到進退兩難。因若繼續供下去，擔心物業太舊難再升值。究竟他們應否蝕讓單位，轉買為租？。

投資書籍作者兼股評人龔成認為，事主可考慮「換樓」這折衷方案，即是買一個未來升值能力較高的較年輕物業，並賣掉手上的舊樓。因他認為長遠來說，擁自住物業是勝於長期租樓，但應避開樓齡太舊的物業。

【Q41824：樓市高峰買舊居屋變負資產，帳面慘蝕180萬點算好？】

龔成老師：

你好！我想請教一下。因為我在2021年尾樓是高峰期買樓。買入咗沙田已補地價居屋。而家2025年佢已經係43年樓。470呎。買入價已經係去到520萬到，但都要行一層樓梯。 而家已經經歷緊大維修 不過到依家都未維修完。而且樓價跌到去330幾至360幾萬。

因為本人都已經同女朋友準備結婚。係2026年年頭。

本人薪金大概四萬，還有事同朋友合作經營生意。 大概每月都有六萬蚊分紅。 不過都係分咗一年多啲。唔肯定呢個收入會唔會可以一直持續。 女朋友薪金大概三萬一個月。我哋借咗八成。每月大概17600供款。但係我哋仲要供26年。

但係而家仲有一個機會就係未結婚前我仲可以將自己個名加回去我父母嘅舊公屋。因為結婚後就已經唔可以加名。因為好似而家嘅情況好似賣咗佢，將來再買10年至20年內（居屋）嘅選擇。不過當年嘅首期就完全化為烏有。呢幾年嘅供款都係等於冇供過。因為而家賣出去都可能要抬錢補50萬元以上。

唔計結婚，大約手頭上現有40萬現金。同30萬股票。

所以想你解答一下我應唔應該賣樓加名，之後租樓，等遲少少再有錢先換新居屋。定係而家呢一刻不變應萬變會比較好呢？或者應該點樣做或者可以有咩目標方向？但租樓又變相儲唔到錢。

股票都唔係收一d收息股。都係2025年同位入左貨。

所以呢一刻都比較迷惘🙏🏻🙏🏻🙏🏻希望成老師可以幫我解答一下🙏🏻🙏🏻。

因為2021年嘅時候我哋兩關嘅人工加埋都唔過五萬蚊。 加上當時五百幾萬只係可以買到啲新界區30至40年嘅樓。不過當然我哋都係想要大概400呎到啦。

我哋而家基本上每一個月都係用緊我哋嘅薪金，仲可以儲到每個月大概兩個加埋有一萬蚊。 因為分紅嗰度就冇計算落去嘅。分紅嗰度基本上都係想每個月可能有 兩萬蚊去股票。其他可能係做定期，同埋而家結婚留咗30萬。所以我都想知道我哋而家呢一刻兩個應該點樣做會比較好。

因為我哋如果繼續供呢一層樓，等我供完之後已經69年樓齡，我到時都已經67歲，中而我女朋友都已經去到62歲。之後想靠層樓養返我哋都好似唔太可能因為做唔到逆按。

讀者敬上

龔成老師分析：

其實你們現時物業樓齡都有少少高，相信住到百年歸老的可能性較細，同時又存在不能逆按揭的問題，故長線都有換屋的需要。

由於現時已經有43年樓齡，投資價值會開始慢慢跌，建議就算唔係即時，都要規劃定未來幾年沽出。

至於新物業，是租定買?如果你能力可以支持到自己供樓(講緊係有信心長線供得起)，建議係買。因為我預未來香港自住物業市場，會係平穏發展，唔大升，又唔大跌。所以，唔太值得你再等佢有明顯進一步回調機會。

最後係（公屋）加名的問題，建議都進行，保留未來購屋資格，畀自己多個選擇。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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