白居二如何獲批「930」按揭? 舊居屋也可做9成按揭 長達30年還款期

自去年「白居二」優化政策推出後，居屋單位的按揭保證期由30年延至50年，大大改善了過往尤其較高齡單位的按揭配套，銀行批足9成(白表)/ 9成半按揭(綠表)及30年還款期之居二單位因而明顯增多，買家在居二市場有更多實際可選擇之單位。

基於按揭保證期延長，根據一些銀行的審批準則，白表買家若購買首次轉讓日期距今(很多時等同樓齡，故以下簡稱樓齡)不超於30年至34年之居屋單位，可獲銀行批出高達9成按揭及30年還款期 (綠表買家則以不超於30年至32年樓齡可獲批高達9成半按揭)；對比過往多以樓齡不超於20年作為分界線，現時市場上增多了不少樓盤選擇，更多白居二買家可獲批足「930」按揭配套(i.e. 9成按揭、30年還款期)。

若樓齡超於30多年，一些銀行會以「搖搖板」形式去計算按揭成數及還款期，即是買家可選擇較高的按揭成數但較短之還款期，又或較長的還款期但較低之按揭成數，例如樓齡已達35年的居屋單位，白表買家若選擇9成按揭，還款期便降至26年，又或可選擇長達30年之還款期，但按揭成數則降至8成半。一些銀行可接納樓齡達40年至43年之居屋仍可承造高達8成按揭及30年還款期，樓齡再高一點的話，還款期則會逐步縮短，而樓齡超過50年的居屋單位，由於按揭保證期已過，銀行會以私樓準則去審批按揭貸款。

用家應注意現時銀行之間審批居屋按揭成數及還款期的方式不盡相同，有些銀行並非如上述之計法，而是直接以按揭保證期減去居屋樓齡/首次轉讓日期計算按揭年期。由於在首40年保證期，房委會可提供高達9成(白表)或9成半(綠表)按揭的保證；而在40年以後至50年，則提供高達8成按揭的保證；以20年樓齡之居屋單位為例，有些銀行便將40年保證期減去20年，計出若造9成按揭之還款期為20年，又或以30年樓齡居屋單位為例，若造8成按揭，便將50年保證期減去30年，計出還款期長達20年。

銀行之間對於資助性房屋的審批準則有所不同，若要取得最合意的按揭配套，入市前宜先作查詢。若基於樓齡或按揭保證期問題仍未能獲批所需按揭成數，現亦可選擇透過按揭保險計劃申請高成數按揭，下期再談。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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