【龔成專欄】買入細價樓收租 卻遇上樓價大跌 月光族夫婦應否蝕讓物業 買股助退休? 第一步應該是積極儲蓄
買樓收租必發達的神話近年已幻滅,有屬月光族的中年夫婦曾買入細價樓收租,豈料樓價跌不停,遂猶豫應否蝕讓出租物業,以騰出資金另行投資優質股,以求退休時可獲更穩定的被動式收入。投資書籍作者兼股評人龔成認為,讀者最大的問題是買入的細價樓面積太少,日後大反彈機會較微,故確實要認真考慮長遠是否沽出物業。但龔成相信對月入近4萬元的讀者夫婦而言,若要準備退休,第一步要做的應該是盡快想辦法節省每月支出,養成儲蓄習慣及擺脫「月光族」,這才能確保定期獲得新資金去投資優質股。
【Q39315:月光族夫婦應否蝕讓收租用的細價樓?】
龔成老師:
龔成老師您好,我想請教一下財務應如何分配。
本人與丈夫家庭月入約35000至40000元。因為想將來可以有被動收入維持生活,所以幾年前買多層細價樓出租。但係而家又想買收息股做將來嘅被動收入。到底我應該將現有嘅資產變做現金買收息股,還是我應考慮蝕賣細價樓去買收息股?
出租物業:買入價300萬,現時估值約250萬。月供9000,收租8000元。
黃金︰早年買入十両金粒 約13000成本(因金價暴升 將近升了一倍 所以心動想賣)。
手錶︰約市價50~55萬
保險︰約20萬儲蓄保
美股︰約8萬(主要係Tesla 同apple)
請問一下,應該用邊個資產轉移買收息股較好?感覺只得返20年時間,想做好準備。
現時我們生活係月光族,因有一個小孩以及公司仍未穩定,手上流動資金亦只有三數萬元,所以請教一下你,首先謝謝你花時間解答我的問題。
讀者敬上
龔成老師分析:
首先,你要明白成個人生的財富配置概念。
當我地進行人生財富累積時,會運用「先增值,後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產,而較年長的,就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形,同時負擔較少,可以承受較高風險,所以應以增長為先。
例如初期投資較有潛力股票,令財富增值較快,到一定金額後,可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時,才換成收息股去為自已創造穏定現金流。
以你現時尚有20年才退休去到計,應先到做增值部份,目的是先努力累積起一筆較大的資金,之後先至再轉成收息資產,去創造現金流,支援退休生活。
你現時要做有幾件事︰
1) 你現時資產太集中係物業,這會造成風險,長線要加大優質股比重。
2) 你出租物業是細價樓,而類物業由於面積細(少於300呎,即連滿足一個家庭需要都做不到,長線市場需求會較弱),故投資價值較弱。長線你是否持有,要考慮清楚。
3) 調整自己開支,盡力做到收支平衡之餘,每月有資金空出來投資優質股。
你現有持股都有質素,可以保留。未來投資策略上,你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄做月供,其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。
選股上,你可以考慮一些平穩增值股,指數基金由於是一個組合,因此在平衡風險方面較好,例如美股追蹤標普500指數的(VOO)、追蹤富時全球股市指數(VT)、追蹤港股的盈富(2800)。
另外再加其他個股:美股如巴郡(BRK.B)、蘋果公司(AAPL)、迪士尼(DIS)、Costco好市多(COST)、麥當勞(MCD)、可樂(KO)、港股如中銀(2388)、港鐵(0066)、港交所(0388)、長建(1038)等,你可以了解下,並從中選股。
如果想增長力高少少,可考慮潛力股,例如指數基金,美股可投資納指基金(QQQ),或在港上市追納指基金(2834)、港股則可考慮安碩恒生科技(3067)、中國電車基金(2845)。另外再加:美股如微軟(MSFT)、Visa(V)、ASML Holding(ASML)、Tesla(TSLA)、Amazon(AMZN)、港股如騰訊(0700)、比亞迪(1211)、小米(1810)等,你可以了解下,並從中選股,但佢地波動性和風險會較高,要自己平衡。
但潛力股風險較高,對投資知識要求較嚴格,所以你可以先集中在平穏增長股上,甚至先集中供盈富(2800)和VOO這類指數ETF。到你投資知識有所提升後,才慢慢加入潛力股到組合之中。
餘下的另一半現金,我地就等機會,當大市出現較大回調,就加大力度掃貨,然後作長線投資。
4) 其實「保險」主要係用來防守,買足夠保障就可以。儲蓄成份架保險,唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低,或者完全無投資能力,這類保險都有持有價值。但始終係財富增值角度,佢幫助好有限,一般我都就唔建議太多。做財富增值,應集中投資在優質資產(如優質股、物業等),效果才會理想。
5) 手錶,你自問有研究,確認倒佢係有長線投資價值,都可以保留。
6) 最後,緊記提升自己投資知識。因為長線投資回報,係必然同你架知識水平成正比。
我建議你要多讀投資相關書本、年報,新聞和報讀相關課程。
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龔成老師簡介
‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富
‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條
‧ 專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上
Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人
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Text by BusinessFocus Editorial
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