【樓市現反彈】新盤小陽春現人龍 內地客4500萬買9伙 瑜悅198伙即日沽清 天璽・天單月累售840伙 惟特朗普或再當總統 減息煞車恐礙樓市?

物業投資者憧憬美國大減息，加上銀行按揭全面放寬，觸發港樓出現「小陽春」。其中市建局與華懋合作的長沙灣新盤「瑜悅」昨開售時，輪候買家大排長龍，198個單位「一Q清袋」即日沽清，有內地客更豪擲4,485萬一舉購入9個一房戶來收租；那邊廂，新地啟德豪宅「天璽・天」周末進行第4輪銷售時，121個單位亦在4小時內全部賣出，令「天璽・天」單在10月已累計賣出840伙，佔項目一期906伙的93%。接連的銷情報捷令人關注，香港樓市過去三年的跌浪是否真的已完結。

市況好轉，發展商趁勢加速推盤，華懋及市建局合作發展的長沙灣瑜悦周日開售時，更用「曬冷」方式一舉推出全盤198伙，折實售價454.54萬至1,258.82萬元，呎價約13,252至21,192元，屬區內新盤近年的低價。據市場消息，截至昨午約4時半，198伙個單位已全部售罄。華懋集團銷售總監封海倫指出，最大宗為兩組有關聯客人斥資4,485.46萬購入9伙1房戶，大部分大手入市的買家均看好西九龍租務回報，故買入多於一個單位作收租之用。地產界銷售指，大手購入9個單位的買家為內地投資者，顯示他們看好後市。

從現場所見，荃灣售樓處人頭湧湧，大批準買家排長龍塞滿商場，人龍直伸延至戶外，延綿逾百米。有現場人員則舉起紙牌，提示買家龍尾所在，其盛況乃近月罕見。事實上該新盤早前收到11,148個認購登記，即超額認購55倍。

新地啟德豪宅「天璽．天」亦添食，周六推出第4輪共121個單位，是次銷售早前收到30,224張票，超額認購更達249位。結果九龍站售樓處同樣排長龍，發展商並在4小時之內，成功賣出全數121個單位。另一方面，由長實及港鐵合作發展的黃竹坑站上蓋項目Blue Coast II，市場稱在周末亦單日售出32伙，最大手斥資7,170萬連購6伙，銷情理想。

不過在香港樓市似正轉勢的關鍵時刻，美國卻傳出「減息勢煞車」的消息，恐成為香港樓市的隱憂。綜合外電報道，由於各界相信美國經濟衰退機率減少，加上特朗普在美國總統選舉中行情看漲，令各界關注聯儲局或不會大幅減息，甚至可能暫停減息。若這猜想成真，除了不利香港樓市，也會令到香港小業主供樓的負擔短期內難望大減。

美國10年期國債近年則遭大舉拋售，價格大跌，導致收益率從10月初的3.74%暴漲近2成到4.20%（債價下跌會令收益率上升）。著名經濟分析師陶冬認為，美國債市大跌的第一個原因是，經濟軟著陸成為市場共識，聯儲局需否持續降息受到質疑；其次是從期貨市場定價看（如Fedwatch），資金現在認為有四分之一的概率聯儲局會在今年最後兩次會議（11至12月）暫停一次降息，但三個月前資金卻認為有四分之三的概率在最後兩個月會有一次大碼減息，這意味市場相信年底前美國大幅減息機會劇減。

陶冬指美債價格大跌的第二個原因，是因為特朗普當選的機會率正在上升。而特朗普在最近的競選活動中提出取消所得稅，由增加關稅來支撐聯邦開支。經濟學家計算增加關稅的收入，最多只能抵得上十分之一所得稅收入，故一旦特朗普當選，美國財政赤字有可能大幅擴大，債務負擔加重。同時，調高進口關稅勢必帶來美國國內通脹，這會延緩聯儲減息步伐，甚至逆轉（導致加息）。這兩項消息對債市當然是不利的。

不過陶冬認為，投資者不用過度擔心。因他覺得「有常識的人都知道，特朗普怎麼可能完全砍掉所得稅呢？」。陶冬並相信，美國的權力制衡也不允許他那麼做，故特朗普所言不過是「選舉語言」，但是市場就順勢調整了。

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Text by BusinessFocus Editorial

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