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【致富秘笈】海外買樓收租怎避開重稅? 一個方法賺租賺樓價 早日財務自由

【致富秘笈】海外買樓收租怎避開重稅? 一個方法賺租賺樓價 早日財務自由

Business Investment
By thomas.chan on 07 Jun 2024
Digital Editor
熱愛新聞工作,充滿好奇心。從投資分析、慳家攻略到AI應用都有濃厚興趣。期望藉著多年以來的工作經驗,為BF這嶄新的財經新聞頻道上出一分力。

不少打工仔的夢想是提早退休,近年中產一族遂流行在海外買樓,希望能長線投資收租及博取樓宇升值。但很多人買入熱門移民國家如英國或日本的物業後,才驚覺原來當地稅項名目繁多、徵稅又重,導致收租回報率連2厘也沒有;若不小心高價買錯樓,甚至可能會負資產收場。那麼,若想在海外買樓收租,究竟要怎樣做才能有效避開重稅,最大機會做到「賺租又賺樓價」,早日財務自由?

BusinessFocus記者分析近年全球其中四個港人熱門海外置業國家包括英國、日本、加拿大及中東杜拜的「買樓徵稅安排」以及經濟前景後,結論是英國及日本的買樓相關的稅項太多太沉重,無法迴避,致租金回報率被拖低;加拿大甚至暫時禁止外國人在當地買樓直至2027年1月。

所以,港人若希望買樓及收租時能夠做到「賺租又賺樓價」,那麼在免稅天堂杜拜買樓收租,可能是香港投資者現有最佳的投資選擇之一,因為當地免收入息稅及資產增值稅。以下是在杜拜、英國、日本及加拿大買樓收租的稅務問題及值博率分析:

【總目錄:四大買樓收租熱門國家徵稅安排及前景】
杜拜
英國
日本
加拿大
總結

 

港人買外國物業收租,怎樣才能有機會取得最高回報率?Photo from BusinessFocus


【杜拜:稅務天堂 經濟向好 買樓收租稅務負擔最輕】

杜拜是新興的海外置業熱門國家。受惠於政治穩定、油價大升、以及大量富豪及專才湧入,令當地樓價及租金持續上揚。杜拜是中東的最熱門及最開放旅遊城市之一,英語通行,最大的特色是「稅務天堂」,免收薪俸稅、入息稅及物業稅,有利物業投資。故港人若要越洋買樓收租,中東阿聯酋的杜拜,可能是現時最好的選擇之一。

海外買家若在阿聯酋杜拜買樓,要交的最主要稅項是「物業轉讓費」,大約為樓價約4%(阿布扎比更低至樓價2%)。最重要的是,阿聯酋酋長國如杜拜不收「資本增值稅」,故若買樓後因樓價上升而賣樓並獲巨利,買家幾乎可全數賺取所有利潤。

假若在阿聯酋(如杜拜或阿布扎比)買入價值200萬迪拉姆(約426萬港元)或以上物業,海外買家包括港人更可獲得十年期的黃金簽證,形同「買樓送移居權」。在杜拜買樓收租較值博的另一原因,是業主收取租金後不用支付入息稅,故扣除稅款後的實質租金回報率勝於大部分歐美國家。

此外,阿聯酋包括杜拜的官方貨幣迪拉姆幣值與美元掛鈎(如聯繫滙率),經濟環境安全得多。故不像在日本或泰國越南等地方買樓,要擔心若當地出現貨幣危機會令物業實質價值大跌的危機。


【英國:稅務負擔沉重 租樓獲利有限 市議會破產 按息驚人】

近年不少港人持BNO簽證移居英國,也有不少留在香港的港人買英國樓收租。但在高息環境持續、徵稅沉重、英國經濟不景等因素影響下,英國樓價近兩年正下滑。因外國人包括港人買英國樓,視乎樓價高低,要付高達樓價2%至14%的印花稅。日後若賣樓獲利,更要支付高達賣樓盈利18%至28%的資本增值稅,令人卻步。

海外業主在英國收取的租金,也要繳納高達20%的入息稅,部分英國市議會更因瀕臨破產,近年大幅提高業主或租客須付的Council Tax,嚴重影響了買樓收租的回報率。此外,英國按揭息率高得驚人,今年初英國的浮動按揭息率,即一度升穿8厘,故買樓收租可能「收租不夠供樓」。所以從各種角度來看,在英國買樓收租的吸引力都正在減退。

 


【日本:有數不盡的稅 樓價雖大升 但日圓有大跌風險】

港人最愛旅遊的日本,過去兩年經濟復蘇,樓價曾大升,吸引不少港人蜂擁前往當地置業,包括買樓收租。若港人能尋到負責任的中介人及管理公司,兼物色到價格合理的住宅,其實日本也屬值得考慮置業的海外國家。不過港人未必能充分了解到日本複雜又沉重的稅務問題帶來的風險。

因港人越洋買日本買樓,若包括登記許可稅、不動產利得稅、印花稅一併計算在內,買樓總支出其實可高達樓價6至8%。更大問題是買樓後,業主仍必須每年支付各種稅項,例如每年固定資產稅可達樓價約3%,都市計劃稅亦可達樓價0.3%。

日本資產增值稅亦極之沉重。若香港投資者買入的非自住日本物業後在5年內賣樓,需要交出淨收益的30%來付稅。最後,日圓早前跌破5算,若日圓崩潰引發金融危機,港人在日本買入的物業實際價值亦可能大減


【加拿大:外國人2027年前之不得買樓 持工作簽證者偷步入市要先付2成樓價重稅】

加拿大近年樓價及租金俱漲不停,但港人越洋在加拿大買樓收租的如意算盤卻難以打得響,因為卑詩省及安大略省,早已向海外買家徵收高達樓價20%及25%的「海外買家稅」。至2023年,為打擊瘋狂的樓價,加拿大政府更「出大招」,宣布暫時禁止外國人買樓,加拿大政府近日進一步宣布會把有關禁令延長至2027年1月1日。

換言之,現時港人若是與加拿大無關的「外國人」,根本不能買當地樓收租。不過也有擁有加拿大工作簽證,或已按「救生艇計劃」前往當地的港人「博一博」,利用政府的豁免措施,未獲永久居留權已偷步買加拿大物業,以便自住甚至將來用來收租。

不過這風險很大,因為事主未正式獲加拿大永久居留權,故若買卑詩省(包括溫哥華)或安大略省(包括多倫多)的住宅物業,要先額外支付高達樓價20%至25%的「海外買家稅」。若買家在付稅後4年之內無法取得加拿大永久身分,將無法取回已付的海外買家稅。有專家亦認為,溫哥華及多倫多住宅收租回報率已跌破3厘、甚至接近只得2厘,值博率低。

 


【結論:選低稅國家買樓收租贏面最高】

故綜合考慮以上四個熱門海外置業國家的買樓及收租徵稅制度、外國人買樓限制及經濟前景問題之後,暫時以稅率最低的中東杜拜,買樓收租值博率最高。

不過投資者必須注意的是無論在哪國家買樓收租,若不想「中伏」,要考慮的絕不止是稅率高低,還有很多其他問題必須考慮,例如物業建築質素及發展商聲譽、物業所在地公共交通、就業機會或校網是否良好、人口及經濟是否有望持續增長、租金實際回報率是否合理等等。如有疑問,置業前最好還是請教專業人士。

Text by BusinessFocus Editorial

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