【小龍專欄】家庭月入若達10萬 能否買得起1000萬元的樓?

很多人提出目前樓市之後是一個大陽春，但是問題是香港樓價太高，到底一般中產能否負擔呢? 月入10萬港幣相信是一個非常不錯的收入，但能否買到1000萬的樓?

一般而言，要評估一個人的購樓負擔能力，最客觀的做法是計算在不同入息及按揭利率下，業主每月的可支配收入(disposable income)。

筆者以過去19年平均按息4.187368%作參考，最高曾見10.9%（1997年），最低為1.16%（2010年），政府壓力測試更以5.5%計算。我們將計算不同利率下，在扣除約5,000元的固定開支（差餉及管理費）後，業主每月的可支配收入。為方便計算，這裡不考慮通脹、工資調整等因素。

假設月入為10萬元，購買1,000萬元樓宇，按揭成數八成：

可見，在2.15%的低利率下，供款僅30,170元，可支配收入為64,830元，相對從裕。但目前利率升至4.15%，每月供款將增至39,121元，可支配收入亦將減至60,879元。若利率高達10.9%，供款開支將達75,582元，可支配收入僅餘19,418元，對生活質素影響甚大。

至於總支出方面，2.15%利率下約1,086萬元，4.2%則約1,408萬元，而10.9%的極端情況更高達2,720萬元，相當於樓價的2.72倍。那麼月入10萬之下，如果不計開支，他要多少年才會可以賺到總支出？ 2.15%利率下需約9年才可償還總支出，4.2%利率下需約12年10.9%利率下則需約23年。

近日，摩根大通首席執行官傑米•戴蒙(Jamie Dimon) 警告市場，由於政府支出過高，美國的通脹和利率可能持續高於市場預期，已為美聯儲最高將利率上調至8%做好了準備。我先不要做這樣誇張的預測，但是如果美聯儲將利率維持在目前水準一段長的時間，那麼將令經濟增長減慢。簡單而言，對於一些低利潤的行業，如果利用很多資本賺7-10%的收益，倒不如買入美債賺取5%以上的無風險收益。而對於個人的家庭來說，是未來你的收入可否維持在此水準，或者可以留得住你的工作。

10年量寬，一個又一個泡沫製造出來。樓價已在2021年跌了20%，再跌很多危機就會出來。在2020年小龍在本欄經常提及「假陽春及最後一口槓桿」，小龍說了2020年的大放水，這是最後一口嗎啡，不能治好你的癌症，所以大家要做好風險控制。但小龍人言微輕，如上期小龍提出目前情況跟1970年大通脹類似被很多人批評，三天之後摩根大通行政總裁戴蒙（Jamie Dimon）周二在論壇上表示，擔心美國經濟重現1970年代時滯脹的情況，幸好小龍的愚見原來仍有人認同。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

Text by BusinessFocus Editorial

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