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【龔成專欄】不甘心白交200萬租金 遇撤辣致樓價反彈 中年夫妻應否追價買樓?

【龔成專欄】不甘心白交200萬租金 遇撤辣致樓價反彈 中年夫妻應否追價買樓?

Investment Bloggers
By 龔成 on 19 Apr 2024
專欄作家
財經書籍作者及股評人 https://www.facebook.com/80shing -《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《50優質潛力股》、《股票勝經》等,十多本財經書作者 -於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答理財問題20000條 -讀中學時已開始投資股票,逾20年投資經驗 -運用巴菲特的價值投資法買股,視買股票如買生意一樣 -過往10年的投資成績,逾過半數能獲利超過1倍以上 -淨流動資產逾數千萬 -成功獲取基本財務自由

有中年夫妻一直是無殻蝸牛,多年來累計已交超過200萬租金,心有不甘,遂原欲趁今次香港樓大跌市買樓自住以養老。豈料早前政府撤辣,樓價反彈,遂猶豫應否冒險追價買入自住樓。投資書籍作者兼股評人龔成認為,在高息及其他不利外圍因素之下,香港樓價未來料只會平穩發展,難以大升。故若買樓自住還可以,對買樓收租則有保留。龔成建議中年夫妻讀者現時不要追價,待找到好價錢的物業才入市買樓自住。至退休時則可考慮做逆按揭,以自住物業為自己創造現金流以助養老。

【Q36181:無殻夫妻交租累計超過200萬,現時應否追價買樓養老?】

龔成老師:

老師你好,想請教你對現時樓市的睇法。

我想買樓自住,因為租了多年樓,累計已交超過200萬元租金了。我預算買500萬以內的樓,但今年1月已約經紀睇樓,由於租約尚在死約,目標死約9月期滿就搬。當時樓市好悲哀,可以慢慢睇等跌。但政府2月撤辣托市後,現在2手已反價封盤,經紀也不太理我了,因為我一般出價都會壓價1成多。

請問龔成老師:
1:樓市真的已見底嗎?
2:美國已確定下半年減息 所有樓市負面因素已消除?
3:現時應追價買樓還是再等一下再看?
4:如果退咗休冇入息証明,是否很難租到樓住?

我年紀大,希望買了樓供滿後可住到死為止。由於我沒有子女,將來退休時我層樓準備逆按揭養返自己同太太,唔會再賣返出去了。我只想住返現時的地區,但現時居住將軍澳地區樓價,其實調整幅度比大市少,還未達到我預算之內。

我明白我的問題其實沒有肯定答案,但想看看你的意見作為參考,感謝!!

讀者敬上

撤辣後樓價反彈,中年無殻夫妻應否追價買樓自住?Photo from BusinessFocus

龔成老師分析:

1) 香港樓市,因應政府取消重稅,相信短期會穩定返。之前持續的跌勢,會停一停。不過,之後樓價會繼續升還是下跌,始要睇基本面。因中國及香港經濟未完全回勇,相信樓市難以大升,但未必會大跌,我相信樓價會平穩。

另外是高息因素,高息對樓市會不利,這就近1、2年樓價回落較多的原因。不過,這個因素基本上已反映,加上香港買樓需求仍大,相信不會大跌。而當美國正式開始減息,會對香港樓市有穩定作用。不過,香港減息的力度料不及美國,所以難以令樓市大升。

至於內地資金(會否)買香港樓,我相信香港樓的吸引力,未必及過往,因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求,但不會因此而大幅推高樓價。

在投資價值方面,租金回報率不高,以及按揭利率不低,加上長遠樓價難以倍升,令香港樓的投資價值,並不太高。相信樓市在長遠計,因供求關係,較難大跌,不過也不會有大升的情況出現。

樓市始終需求大,我見唔少適婚年齡的朋友,都正等機會買樓,但暫仍未買樓,這些是「潛在需求」。過往每年不斷累積,只要樓市跌少少,就會有需求走出來,這令樓市不能大跌。

不過,近年移民的確令需求略為減少,加上政府將加大力度找地起樓,所以長遠,供求將慢慢好返,無過往咁失衡。政府現時有較大決心處理好樓市問題,我相信會令之後的供應增加(不是中短期,要長期才慢慢見到),因此,樓市不會大升,但相信都較難大跌(始終需求大)。

因此,香港樓作為自住的價值仍在,中短期不會大跌,也不會大升,以穩定為主。長遠來說,暫時睇未必會大跌,最多只會平穩加少少向上。投資價值就只是一般,未見好吸引的水平,自住現價則合理,可以考慮。

2) 首先,美國係預期今年減次息。唔係保證,都無話100%要下半年做。至於負面因素(大環境經濟、息口、樓供應、市場需求等),依然存在。中短期,好多業主會因為取消重稅,覺得市場變好,而變得叫價企硬。但長線樓價點走,仲有好多變數。

3) 我唔建議追價,除非你好有迫切性,或者真係好擔心樓價長升不跌(雖然基本面未見到有明顯向這個方向走的情況)。

4) 會較困難,但又唔一定租唔倒。可能租金會較貴,又或是要提供存款證明,或者一次過支付多些租金。

至於你最後講,想置業確保有自住樓可住至終老,並準備退休後做逆按揭的想法,我是認同的。始終租金有波動,令你退休生活不確定性大左,所以有自住物業始終會較好。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

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Text by BusinessFocus Editorial

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