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【小龍專欄】樓市不論是否見底 投資者都必須逆市做真壓測 若失業一年 能否應付加息、供樓及生活?

【小龍專欄】樓市不論是否見底 投資者都必須逆市做真壓測 若失業一年 能否應付加息、供樓及生活?

Investment Bloggers
By 小龍 on 27 Mar 2024
劉君明(小龍)- 著名江恩理論圖表專家,在某新加坡大行擔任聯值董事,負責帳戶股票委托操盤,股票買賣及財富增值工作等。以筆名「小龍」於經濟日報集團智富雜誌,Wealth Hub睿富及民衆財經台等發表分析。多次獲經濟日報集團智富雜志及香港大學專業進修學院邀請分析演說。致力分析經濟及股市周期理論,一次又一次命中大市大型的轉角,包括但不限: 2015年6月見頂,2016年2月及6月見底, 2017年牛市等。幷在香港出版多本暢銷書,包括「小龍江恩轉勢日」及「江恩周期與和諧交易」。獲中國內地多間出版社邀請出版江恩理論及技術分析的書籍等,包括「港股實戰入門及技巧」。多次舉行講座及課程,學生範圍香港,臺灣,新加坡及馬來西亞及內地。

在面對未來的不確定性時,我們往往可以從歷史中汲取教訓,為可能出現的危機做好準備。李澤鉅先生近期的言論提醒我們,香港近年經歷了一系列的壓力測試,從2019年的社會事件到2020年的疫情,再到當前的房地產市場低迷和消費氣氛的低落,這些都是對香港靭性的考驗。在這樣的背景下,我們如何為自己的未來做好準備,成為了一個值得深思的問題。

首先,我們需要認識到,市場的波動是不可避免的。正如小龍所指出的,一個好的交易並不僅僅取決於交易的時點和價格,更重要的是要看到長期趨勢中的潛在利好變化。在投資決策中,我們不應該僅僅被大多數人的觀點所左右,而應該深入分析一個機會背後的長期變化趨勢。這種遠見和對長期價值的把握,是在面對市場波動時保持冷靜的關鍵。

若現時想買樓投資宜先做「加強版壓測」,假設你失業一年兼息率再升3厘,你是否仍有信心可同時應付到供樓及生活開支?Photo from BusinessFocus

其次,歷史的教訓告訴我們,經濟周期的變化是不可避免的。從量寬政策帶來的資產價格上漲,到近年來的債市和樓市的波動,這些都是周期性變化的一部分。我們需要理解,無論是小周期還是大周期的經濟不景氣,都有可能對個人的生活產生深遠的影響。因此,我們需要為這些周期性的變化做好準備,無論是通過多元化投資組合,還是通過儲備充足的現金來應對可能的經濟下滑。

過去金管局規定的壓力測試是按揭申請人在承造樓宇按揭時,會在既有的按揭上,以較高「假設利率」計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。按揭申請人或家庭的供款與入息比率(Debt Servicing Ratio,DSR)亦具有限制,基本DSR上限為50%;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR最高只能為60%。雖然現在沒有了,但是面對之後突如期來的情況,我們仍然要需要為自己作壓力測試。

因為上述的壓力測試這個沒有意思,理由是當你失去工作的時候,這個入息比率即時變得沒有意思,這個時候你的儲蓄才是你真正可以倚靠的後盾。

所以,小龍提出的壓力測試是:如果你可以半年至一年沒有任何收入下,兼在增加3%利率後,你仍然可以如常供樓及生活,才是現時大家真正要做的壓力測試。當然很多人仍然在賭未來利率不會上升、賭未來樓市不會下跌,但如果大家有看小龍跟BusinessFocus以往做的訪問,當中提及了樓市的18年周期,現在已兌現了一半。雖然現在很多人認為樓市已經見底了,但是如果這不是底部又會如何?

小龍

江恩理論及時間周期專家,陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章,多次提前預測大市轉勢時間。

Text by BusinessFocus Editorial

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