【小龍專欄】樓市不論是否見底 投資者都必須逆市做真壓測 若失業一年 能否應付加息、供樓及生活？

在面對未來的不確定性時，我們往往可以從歷史中汲取教訓，為可能出現的危機做好準備。李澤鉅先生近期的言論提醒我們，香港近年經歷了一系列的壓力測試，從2019年的社會事件到2020年的疫情，再到當前的房地產市場低迷和消費氣氛的低落，這些都是對香港靭性的考驗。在這樣的背景下，我們如何為自己的未來做好準備，成為了一個值得深思的問題。

首先，我們需要認識到，市場的波動是不可避免的。正如小龍所指出的，一個好的交易並不僅僅取決於交易的時點和價格，更重要的是要看到長期趨勢中的潛在利好變化。在投資決策中，我們不應該僅僅被大多數人的觀點所左右，而應該深入分析一個機會背後的長期變化趨勢。這種遠見和對長期價值的把握，是在面對市場波動時保持冷靜的關鍵。

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其次，歷史的教訓告訴我們，經濟周期的變化是不可避免的。從量寬政策帶來的資產價格上漲，到近年來的債市和樓市的波動，這些都是周期性變化的一部分。我們需要理解，無論是小周期還是大周期的經濟不景氣，都有可能對個人的生活產生深遠的影響。因此，我們需要為這些周期性的變化做好準備，無論是通過多元化投資組合，還是通過儲備充足的現金來應對可能的經濟下滑。

過去金管局規定的壓力測試是按揭申請人在承造樓宇按揭時，會在既有的按揭上，以較高「假設利率」計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。按揭申請人或家庭的供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。雖然現在沒有了，但是面對之後突如期來的情況，我們仍然要需要為自己作壓力測試。

因為上述的壓力測試這個沒有意思，理由是當你失去工作的時候，這個入息比率即時變得沒有意思，這個時候你的儲蓄才是你真正可以倚靠的後盾。

所以，小龍提出的壓力測試是：如果你可以半年至一年沒有任何收入下，兼在增加3%利率後，你仍然可以如常供樓及生活，才是現時大家真正要做的壓力測試。當然很多人仍然在賭未來利率不會上升、賭未來樓市不會下跌，但如果大家有看小龍跟BusinessFocus以往做的訪問，當中提及了樓市的18年周期，現在已兌現了一半。雖然現在很多人認為樓市已經見底了，但是如果這不是底部又會如何？

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

Text by BusinessFocus Editorial

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