【收緊按揭】小業主轉按可賺10萬神話告終? 傳中銀落閘 取消轉按回贈 欲甩呼吸Plan宜盡快出手 免捱天價按息

樓市撤辣後一、二手樓市俱升溫，但市場傳出大銀行有感高息環境下按揭生意近乎無利可圖，令中銀、滙豐及恒生等大銀行，疑正逐步削減按揭優惠。有報道更指作為香港按揭市場「一哥」的中銀香港，近日甚至已通知地產代理，由本月中開始起，所有轉按申請（非新買物業按揭），不論貸款金額多少，中銀一概不提供現金回贈。

記者則發現，若小業主使用合適的方法申請轉按，暫仍有機會透過個別中小型銀行獲得等如貸款額2%的高額回贈（詳見下文）。不過中銀為轉按回贈「落閘」，令人不禁猜測香港業主過去十多年「藉轉按可賺巨額回贈」的時代，或正步向終結。

因為以往在香港樓市興旺、轉按生意競爭最激烈的時代，小業主每轉按一次，曾可賺取高達貸款額2%至2.5%的大額回贈。以市值800萬元物業，轉按承造500萬樓按為例，業主以往有機會獲得高達10至12.5萬元的回贈，即使扣除5000至8000元轉按律師費，仍可賺取近10萬元現金去消費或補貼按揭利息開支。故近年曾有不少小業主，每隔兩年（過了罰息期）便會轉按以賺回贈，甚至趁機加按另作投資，但這「歡樂財技」或將成過去。

值得留意的，本港銀行近日收緊的不單止是住宅轉按業務，連普通工商物業按揭，也出現「加息趕客」的情況。有報道即指，某大中資銀行的工商物業按揭息率，早前只是「P-1.65厘」（以P=5.875厘推算，即實際按息4.225厘），大幅調高至「P+1厘」（即6.875厘），形同大幅調高按揭息率2.65厘。若以1000萬元工商舖物業按揭貸款分30年攤還計，每月按揭供款將由49050元急升34%至65690元。故有業界認為，這可能是個別銀行擔心風險「唔想做」工商舖按揭，遂藉著大幅加息把客人「推往」其他銀行。

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中銀就傳媒查詢有關「中銀就住宅轉按將不再提供現金回贈」的傳聞時，未有正面回應。惟中銀強調該銀行的按揭服務條件，例如按揭息率及現金回贈金額，會視乎貸款金額多與、與客戶關係等多項因素而決定。

雖然香港現時暫仍有不少中小型銀行仍願意為住宅轉按提供回贈，但業界人士提醒，美國遲遲未減息，銀行減少按揭或轉按回贈及調高按息率料是大勢所趨，故有意「轉按」賺回贈的業主，疑及早展開行動。

尤其是近年買新樓做按揭時，若業主使用了發展商合作夥伴提供的「呼吸plan」（毋須入息審查的高成數按揭），便要特別小心。因為一旦「低息蜜月期（一般為3年）」過去後，「呼吸plan」息率即會大幅增加至5厘或更高，小業主恐難負擔。故在「呼吸plan」蜜月期結束前，小業主應盡快找其他傳統銀行做轉按，以免將來要捱「天價」貴息。

若小業主現時欲轉按，又如何賺到最多回贈？業界人士指方法主要有二，其一是可優先向一些按揭業務較進取的中小型銀行（如創興銀行、集友銀行）查詢； 其二則是找市場上的按揭中介幫忙「格價」，（如星之谷、中原按揭、經絡按揭等），以找出條款最優惠的按揭行。

現時市面流行的優惠年「H按」轉按條款，一般按息為H+1.3厘，現金回贈介乎按揭金額2%至2.5%不等。但小業主必須留意，這些新的「轉按」供樓封頂息率多為P-2厘（現時約為3.875厘），故較小業主現時的舊按揭的封頂息率一般還要高0.5厘。換言之，現時業主轉按雖然可賺現金回贈，但長遠來說有可能會「蝕（供樓）利息」。所以業主若現時轉按，可考慮在兩年罰息期過去之後，再轉按給另一間按揭條件更優惠的銀行，免供樓要長期捱貴息。

Text by BusinessFocus Editorial

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