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【收緊按揭】小業主轉按可賺10萬神話告終? 傳中銀落閘 取消轉按回贈 欲甩呼吸Plan宜盡快出手 免捱天價按息

【收緊按揭】小業主轉按可賺10萬神話告終? 傳中銀落閘 取消轉按回贈 欲甩呼吸Plan宜盡快出手 免捱天價按息

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By thomas.chan on 15 Mar 2024
Digital Editor
熱愛新聞工作,充滿好奇心。從投資分析、慳家攻略到AI應用都有濃厚興趣。期望藉著多年以來的工作經驗,為BF這嶄新的財經新聞頻道上出一分力。

樓市撤辣後一、二手樓市俱升溫,但市場傳出大銀行有感高息環境下按揭生意近乎無利可圖,令中銀、滙豐及恒生等大銀行,疑正逐步削減按揭優惠。有報道更指作為香港按揭市場「一哥」的中銀香港,近日甚至已通知地產代理,由本月中開始起,所有轉按申請(非新買物業按揭),不論貸款金額多少,中銀一概不提供現金回贈。

記者則發現,若小業主使用合適的方法申請轉按,暫仍有機會透過個別中小型銀行獲得等如貸款額2%的高額回贈(詳見下文)。不過中銀為轉按回贈「落閘」,令人不禁猜測香港業主過去十多年「藉轉按可賺巨額回贈」的時代,或正步向終結。

因為以往在香港樓市興旺、轉按生意競爭最激烈的時代,小業主每轉按一次,曾可賺取高達貸款額2%至2.5%的大額回贈。以市值800萬元物業,轉按承造500萬樓按為例,業主以往有機會獲得高達10至12.5萬元的回贈,即使扣除5000至8000元轉按律師費,仍可賺取近10萬元現金去消費或補貼按揭利息開支。故近年曾有不少小業主,每隔兩年(過了罰息期)便會轉按以賺回贈,甚至趁機加按另作投資,但這「歡樂財技」或將成過去。

值得留意的,本港銀行近日收緊的不單止是住宅轉按業務,連普通工商物業按揭,也出現「加息趕客」的情況。有報道即指,某大中資銀行的工商物業按揭息率,早前只是「P-1.65厘」(以P=5.875厘推算,即實際按息4.225厘),大幅調高至「P+1厘」(即6.875厘),形同大幅調高按揭息率2.65厘。若以1000萬元工商舖物業按揭貸款分30年攤還計,每月按揭供款將由49050元急升34%至65690元。故有業界認為,這可能是個別銀行擔心風險「唔想做」工商舖按揭,遂藉著大幅加息把客人「推往」其他銀行。

傳中銀取消為轉按提供現金回贈的做法。Photo from BusinessFocus

中銀就傳媒查詢有關「中銀就住宅轉按將不再提供現金回贈」的傳聞時,未有正面回應。惟中銀強調該銀行的按揭服務條件,例如按揭息率及現金回贈金額,會視乎貸款金額多與、與客戶關係等多項因素而決定。

雖然香港現時暫仍有不少中小型銀行仍願意為住宅轉按提供回贈,但業界人士提醒,美國遲遲未減息,銀行減少按揭或轉按回贈及調高按息率料是大勢所趨,故有意「轉按」賺回贈的業主,疑及早展開行動。

尤其是近年買新樓做按揭時,若業主使用了發展商合作夥伴提供的「呼吸plan」(毋須入息審查的高成數按揭),便要特別小心。因為一旦「低息蜜月期(一般為3年)」過去後,「呼吸plan」息率即會大幅增加至5厘或更高,小業主恐難負擔。故在「呼吸plan」蜜月期結束前,小業主應盡快找其他傳統銀行做轉按,以免將來要捱「天價」貴息。

若小業主現時欲轉按,又如何賺到最多回贈?業界人士指方法主要有二,其一是可優先向一些按揭業務較進取的中小型銀行(如創興銀行、集友銀行)查詢; 其二則是找市場上的按揭中介幫忙「格價」,(如星之谷、中原按揭、經絡按揭等),以找出條款最優惠的按揭行。

現時市面流行的優惠年「H按」轉按條款,一般按息為H+1.3厘,現金回贈介乎按揭金額2%至2.5%不等。但小業主必須留意,這些新的「轉按」供樓封頂息率多為P-2厘(現時約為3.875厘),故較小業主現時的舊按揭的封頂息率一般還要高0.5厘。換言之,現時業主轉按雖然可賺現金回贈,但長遠來說有可能會「蝕(供樓)利息」。所以業主若現時轉按,可考慮在兩年罰息期過去之後,再轉按給另一間按揭條件更優惠的銀行,免供樓要長期捱貴息。

Text by BusinessFocus Editorial

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