【買樓收租不容易】按息高企 租金收入要交重稅 英國日本買樓收租易蝕本 阿布扎比收租天堂 業主收益率達8厘

買樓收租恐得個桔？香港樓市跌不停，加上不少香港住宅租金回報率低至2厘，投資價值有限，港人近年遂興起越洋買樓收租。不過環球按揭息率持續高企之下，BusinessFocus記者發現「天下烏鴉一樣黑」，舉例說即使在港人移民熱門地如英國曼城買樓，在扣除高達5至8厘按息後，買樓收租的結果恐怕是「負回報」即是蝕本；在日本買樓收租實質回報率相對較佳，業主卻仍要持續每年繳「重稅」。故在未減息之前，若想靠買樓收租取得被動式收入，香港、日本及英國暫時都不是置業的理想選擇。

相比之下，港人越洋在中東阿聯酋買樓收租，現時可望獲較佳回報。因阿聯酋近年不斷有專才及富豪湧入，租盤供不應求，加上當地不設入息薪、薪俸稅及資產增值稅，故買樓收租取得的收入，可以近乎全數「落袋」。海外買家賣樓時也可享受全數樓價升幅，毋須把賺得的樓價與政府對分。

以阿聯酋最富有的阿布扎比為例，港人越洋買普通住宅單位只需付樓價2%的「轉讓費」，但之後收租的租金回報率可達8厘或以上，較全球主要大城市優勝。

要留意的是，阿聯酋如阿布扎比物業按揭息率多與EIBOR（阿聯酋銀行同業拆息）掛鈎，現時為實質按息約為5.5厘，確實高於香港新造物業按息（封頂息率約4.125厘）。不過即使扣除按息因素，阿布扎比租金實際回報率一般也有2.5厘（8厘-5.5厘），故一般情況下已勝於香港、日本及英國。

至於港人越洋在日本、英國及香港買樓收租的實際租金回報率為何，則可留意以下的分析（下文沒有計算買樓賣樓的開支如印花稅及資產增值稅等）：

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1）英國
在英國樓市熱點如曼城買樓，據報租金回報率有4至6厘，但要留意過去一年英國按息持續高企，1月時2年期及5年期定息按揭息率分別達5.8厘及5.4厘，浮動按揭息率更曾升穿8厘。故若港人越洋買曼城物業做按揭後收租，理論上是會蝕本。
此外，海外買家如港人在英國買入物業後出租，扣除必然開支後，已繳交2成的入息稅，故業主收入。

2）日本
投資日本樓的租務回報較英國好，因東京或熱門地區的租金回報率據報有6至8厘，外國人如港人若透過香港機構做按揭，按息約3至6厘。故相減之下，扣除按息負擔後租金回報率仍有2至2.5厘。

不過問題是日本業主要交很多稅，例如每年可達樓價1.4%的「固定資產稅」以及約為樓價0.3%的「都市規劃稅」。此外，日本會對租金收入徵收5%至45%不等的重稅。海外業主若每年租金收入介乎195萬至330萬日圓之間，即要付10%所得稅；若租金年入達330萬至695萬日圓之間，所得稅率更會倍增至20%。故七除八扣下，買日本樓的租金實際回報率，恐怕也未必有1厘。

3）香港

香港一向都以稅率低聞名，問題是香港樓價曾升至天價，即使過去3年樓價大跌2成，現時不少大型屋苑租金回報率都只得2厘，加上大量中產人士移民海外，零售及金融業不景，是否值得現階段買樓收租，讀者宜自行考慮。

要留意的是，香港雖然很容易申請物業按揭，但新造樓按的封頂息率約為P-1.75厘（P=5.875厘），故現時實際供樓封頂息率高達4.125厘。故設若物業租金回報率僅約2厘，扣除4.125厘按息後，實際租金回報率是負2厘以上，即是蝕本。

此外，在香港買樓收租，業主每年把租金收入扣除差餉及約20%的折舊維修費後，仍要交15%的稅金，故這會進一步蠶食買樓收租的收益。

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Text by BusinessFocus Editorial

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