【小龍專欄】香港樓市會否撤辣？ 但這不是可改變樓市走勢的重點

樓價下行，交投淡靜，市場多了很多聲音提出樓市撤辣。小龍不是提出呼籲，而是認為撤辣只是時間問題。但是撤辣必須在很好的時機才會有效果，但是影響樓市走勢是多種因素，而不單是辣招。而目前香港樓市最大的風險，是外圍爆發經濟危機。

影響樓市走勢有很多不同因素，例如利率，經濟環境，供應量及外圍環境等。J故辣招只是影響樓市的其中一個因素之一，而不是決定性的因素。過去幾年的分析，經常是將樓市升跌，歸因於「只要開關，樓市就大升」，「只要減息樓市就大升」等等。但是若單考慮利息一個因素，對上一次加息周期即2015年12月至2018年12月，其實樓價是無視加息，一直上升。所以如果分析樓市時只單單歸因於一個獨立因素，是很危險的事。

小龍不是提出呼籲，而是認為撤辣只是時間問題。但是如果要撤辣，必須要有一個好的時機。才能發揮最大的效果。

過去數次樓市大跌，包括1997年，2003年及2008年都不是因為辣招，而是因為外圍經濟急速變壞，而令到香港失業率上升。

Photo from BusinessFocus

那麼外圍經濟會轉差嗎? 我們用周期角度分析。歷史還是會重演，因世界上的一切都在往復循環。近代歷史上曾有三次大型債務危機，即2008年金融危機、1930年代美國大蕭條、以及1920年代德國高通脹疊加的經濟蕭條；而過去100年曾發生過的一般性債務危機，總共是48次。

明斯基時刻（英語：Minsky Moment）是指在信貸周期或者景氣循環中，資產價格的大幅下跌。 在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺，即資產產生的現金流不足以支付債務需要的利息。在歷史上發生過多次信貸擴張而令到經濟危機，對上一次是2008年金融危機。有統計分析每15年左右出現一次大型債務危機，很大程度上是不可避免的。而2008年開始計算15年將是2023至2024年。

君不見樓市在兩三年前即興旺之時，若唱淡是會被人打的。今天有人留言，樓市跌全世界都知道，明年跌全世界都知道。「金融市場最收叻仔」，所以我們在市場上必須謙卑。而且以週期的形式進行反復，正如小龍在2021年提出樓市18年周期，提2021年樓市升市將會完結。但今天香港專家全力唱淡，只要標題吸引就不缺市場及認同。

樓市跌，很多人都知道了。但之後何時買，何價買，如何買？或者再問，應否再投資香港樓市呢？這才是投資者需要知道的答案。要知道樓市在下跌時，唱淡是很容易，要別人認同很容易，但重點是如何投資。所以撤辣只是時間問題，但如果要投資樓市，更重要判斷外圍經濟走勢，提防黑天鵝。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

Text by BusinessFocus Editorial

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。