大灣區一小時生活圈興起 左右本地樓市 內地物業恐成香港樓代替品

小龍在2017年起曾經多次以一小時生活圈為題分析樓市，近日大灣區的規劃愈來愈多政策出台，例如北部都會區，港車北上，北車南下，內地救護車可「南下」來港等等，所以我們今次再分析一下。來可能內地的房地產是未來香港最大的替代品及潛在供應量，而新區或者會變市局。

大灣區涵蓋城市為「9市+2區」9市是指廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門，2區是指香港、澳門兩個特別行政區。大灣區的主要目標之一，是提高區內合作，包括確定大灣區內各個城市的核心競爭優勢，並探索相互之間的互補合作模式。大灣區內多個跨境工程陸續投入使用後，將形成發達的交通網絡，將大灣區打造成一小時生活圈。

一小時生活圈左右樓市

而跟據政府的宣傳，預期未來港人或者北上在大灣區工作的機會會更加多。唯如果計劃一旦有成效，未來或者出現幾個可能性。這將會影響樓市未來一些基本面。

但如果當大灣區成功之後，假如市民經常要到國內工作，而兩地樓價相差很大，國內租金或樓價比香港平很多，但如過關手續簡化，又通能控制一小時之內。那麼會否很多人願意搬到國內居住?

而當年元朗，屯門交通不便，但西鐵開通之後，即時吸引了大量人搬入元朗/屯門；同樣地澳門人亦因樓價太貴而搬到珠海。但如果一小時生活圈成熟之後，也許大陸樓市變成香港樓最大的潛在供應量？

另一方面，以往我們曾經經常提到，如果未來經濟重心慢慢北移，那麼什麼地方才是市區? 例如以往我們置業的時間喜歡住在市區，因為近上班的地點。那如果未來很多人需要在國內上班，那麼未來市區可能是近上班的地方。即是國內或者新界北。

潛在替代品或左右樓價

而樓市很多人認為與量化寬鬆，需求，及供應量有關。在經濟學上有一名詞叫，替代品（Substitutes）替代品是指兩種產品存在相互競爭的銷售關係，即一種產品銷售的增加會減少另一種產品的潛在銷售量，反之亦然（如牛肉和豬肉）。那對於香港樓市來說，那未來國內房地產的供應或者是香港樓的替代品，換言之，即是潛在供應量。可能性是未來大灣區運行成功之後，假設兩地樓價差異很大，即國內租金或樓價比香港平很多，但交通能控制在一小時之內，或者會令很多港人出現選擇在國內居住但在香港工作。這個好比當初元朗屯門交通不便，後因交通配套改善而吸引大家搬入元朗屯門；澳門人亦因樓價太貴而搬往橫琴。珠三角都會成形之後，內地一小時生活圈內的樓房會否成為香港樓市最大的供應量？或者成為香港樓的替代品（substitute）。

英國經濟學家弗雷德‧哈里森曾經提出18年週期周期我們同樣可以分析到樓市的變化，所以2021年樓市應該已見頂，2023-2025年對於很多人是危，但是對於年青人是機。而美國確定了收水，而大家仍在加最後一口槓桿。那在量寬美國開始收水，潛在供應量的加入，假設需求不變下，香港樓市仍然可能有支持嗎? 小龍一直用周期理論跟大家分享，2023年至2025年可能是香港樓市一個重要周期。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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