施政報告前瞻 普縉吳世熙：冀政府「減辣」及維持新住宅供應量

香港 - Media OutReach - 2023年10月18日 -「怎樣能夠幫助我們上樓，讓我們安居樂業，擁有較寬敞的居所，於無後顧之憂下建立家庭呢?」以上的寄望相信是無數小市民的心聲，解決香港房屋問題已是改善香港人口結構問題的重要一環。政府即將發表施政報告，普縉集團首席顧問吳世熙先生認為，政府應從調整物業買賣稅率、維持住宅供應量等多方面著手，推動本地物業市場可持續發展，以下為建議亮點：

• 減低及優化物業買賣稅率 (回復2010年前的稅階)
• 維持年均私人發展新住宅供應量 (約15,000至18,000個)
• 增加提供合適小康之家的私營單位，減少「納米樓」單位數目。
• 重新考慮空置附加費，避免空置單位積壓 (類似地契批地條款中逾期完成建築的罰則)
• 附設買賣冷靜期
• 加快新建或重建公營出租及可出售的資助房屋，並增加適合小家庭的單位，以質量共存，減低小型單位數量

現時的私營房屋價格看似已從高位回落，並不斷受壓，反彈乏力。根據香港物業估價署數據顯示，若以2013 至2022年這十年間之數據為參數，一個小於430平方呎的新界住宅單位於2013年時的呎價為$7,723，於2022年時的呎價則為$13,330，十年間的升幅約為72.6%，即平均每年升幅約7.3 %。

根據香港政府統計處資料，中產個人收入指數於2013年為157.5，於2020年為187.9（註：未有政府2021-2022年數據)，八年間的升幅為19.3%，即平均每年加幅約2.4 %，此反映本港中產人士年均收入增幅遠追不上私人住宅物業樓價的年均增幅，實在是強差人意 (若以2013至2020八年的每年平均樓價升幅約為10%，相關差距更大)。

根據香港物業估價署有關買賣合約數據顯示，2013年一手物業買賣成交為11,046宗，二手物業買賣成交為39,630宗，總成交量為50,676宗。2022年一手物業買賣成交為10,315宗，二手物業買賣成交為34,735宗，總成交量為45,050宗。若我們將2013年與2022年作出比較，一手及二手物業成交宗數減少約11.1%。2019年首八個月(新冠疫情前)的一手物業買賣成交為15,601宗, 二手物業成交為27,808宗，總成交量為43,409宗。2023年首八個月的一手物業成交為7,926宗，二手物業成交為25,193宗，總成交量為33,119宗。若以上述數字作出比較，一手及二手物業成交宗數減少約23.7 %，這四年內每年平均成交量下跌約5.9%。以430平方呎的新界住宅單位計算，2019年至2023年（八月份估算)的新樓呎價於過去四年間升約29% (按年均升幅7.3%計算)，惟樓價僅下調了約7%，相對於上述的樓價升幅，業界應多正視住宅的價格與銷售量的平衡，以及小市民的負擔能力。

今年二月政府已實行減低首置住宅物業印花稅，三百萬元以下的物業成交只需繳付一百元的印花稅，減稅對市民首次置業確有正面的作用，節省的稅項支出可幫助於支付部份購房的前期費用，例如用作購置傢俱及裝修等。對於一般準備首次置業的人士來說，他們多以首期樓價作為物業價格「平與貴」的標準，問題在於當樓價高企時，他們相對較難考慮住房面積的實際需要或呎價是否過高，只能考慮能否負擔首期及三十年內的按揭還款能力。很多首次置業的人士於購房時或會受到售樓處現場的銷售氣氛所影響，於羊羣心理驅使下，他們或許未能經多方面的審慎考慮下便簽訂買賣合約，而相關購房開支可能已超出他們的預算，造成巨大的財政負擔，甚至因「計唔掂數」而取消交易，白白損失數以十萬元計的積蓄。因此筆者懇請地產代理監管局能協調及處理在新樓預售前後可能出現的誇大報道，使置業者能準確掌握不同樓盤於不同區域的價格及銷售情況。較為常見的報道如新盤在預售前已收到很多有興趣的買家，惟正式開售時的真正買家只是屈指可數。

筆者建議政府考慮於樓市「減辣」時，應同時正視及平衡小市民及發展商的聲音，並考慮外圍及內在的經濟因素，以制定對各方皆有利的措施，幫助小市民置業。發展商於推售項目時亦應考慮現時的經濟情況及一般小康家庭的負擔能力，以合理的水平開價，令整體市場可健康地發展。

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