普縉集團 黃仲澧：科技城如何彈性規劃、精準佈局土地成關鍵

香港 - Media OutReach - 2023年10月5日 - 縱觀整個新田科技城規劃意向，目標清晰明確，配合深圳保稅區搖身一變，成為創科及先進產業樞紐，潛力巨大。但就總體規劃而言，雖不失亮點，但只能稱上中規中矩之作。經詳細反覆思考，以「精細規劃」作出發點，普縉集團規劃及發展 高級合伙人 黃仲澧提供四個建議方案供當局考慮：（一）善用及高效使用稀缺的土地資源；（二）提高地塊設計彈性，實現最佳地塊佈局及發展潛力；（三）建設更全面交通運輸網絡；及（四）提供激勵措施，鼓勵私人參與前期發展。

未能善加利用得來不易的寶貴土地資源

就筆者看來，當局是有意聚焦規劃新田科技城東北面及南面，但很大程度上保留了新田北部西面的規劃彈性。在這方面，當局有極大空間可以更盡心盡力實施「精細規劃」。香港土地資源珍貴，精準土地規劃佈局必成致勝關鍵點。

交叉狀交匯處佔用了大比例的可發展土地（約3.5公頃），或為整體土地帶來負面影響，包括：浪費稀缺的土地資源、減低合理佈局的可能性及降低原有藍綠走廊的價值和功能性。筆者建議移除交叉狀交匯處及調整小部份現有的青山公路新田段。該建議方案可有效整理地盤形狀，創造工整具規模且相連的地塊，提高彈性分配土地用途。同時，配合理順休憩空間、分區警署及相關設施、區域供冷系統、電力支站，建立新的土地用途佈局，形成合理性規劃。新的土地用途佈局更有助構建分明且有目的性的城市設計格局，創造一個具規模且高可達性的休憩空間，強化整體藍綠走廊，讓現有「三圍六村」居民及未來新田科技城工作／居住人口享用，鼓勵公眾使用及讓市民與自然連繫，實現城鄉融合。

未有實現最佳地塊佈局及發揮最大發展潛力

在土地資源緊張下，暫未能看出當局於科技城內設下一個「物流、貯物和工場」土地用途的用意。該地塊不但與周邊環境沒有任何協同作用的潛力，而且對整體發展互不相容，更完全違背科技城的規劃願景和定位。試想想他日物流貨車於入口處進進出出，為當地社區所帶來的負面交通影響是可想而知的。筆者建議更進取地把這塊約1.4公頃的地塊納入為創科用地，支援人才公寓，建立更強的創科及先進制造業社區。

當局傾向於保留現有青山公路新田段和計劃擴闊石湖圍路，以降低工程成本同時滿足將來交通流量。此方案看得出政府終於懂得慳家、節省公帑，但實情是有大胸襟，才有大格局。該兩現有路段大大限制了規劃彈性及土地發展潛力，筆者建議小許改動，將小部份青山公路新田段向北移，配合先前所建議移除的交叉狀交匯處，為創科地塊提供額外三公頃面積。

以地積比率六為發展基礎，三公頃的土地可提供高達190萬／平方尺的樓面面積。未來科技城將成城市核心區，每平方尺價至少為$9,000，作為未來創科地塊的最低限度補價樓面地價為$3,000／平方尺，190萬／平方尺樓面面積可帶來58億的賣地收益下限。從價值工程的角度來看，假設1公里道路的造價為1億，現約涉及1.9公里的道路工程，58億的收益下限將遠遠補償了道路工程的支出，撇除其他必要開支，未計及其他經濟延伸的社會效益（例如：創造就業機會等），明顯效益優於前建議方案。考慮到香港的財政儲備，建議方案將在未來為政府帶來可觀收益。

明白當局於規劃交通網絡上已盡力所能及滿足將來科技城發展需要，但考慮到將來新田科技城的工作人口，筆者對交通網絡有兩個想法。想法（一）是增加環保運輸服務系統（例如：雲巴、無軌鐵路等）連接整個創科核心區域，再伸延團結香港基金的想法，連接至落馬洲管制站，築成環迴交通網絡，更具效益。不但提升未來創科地塊可達性，更提高與新田市中心的連接性，實現無縫接軌。該建議方案有助增強交通承載力及打造新的活動樞紐，有條件提升發展用地的地積比率，從而帶動新田土地開闢，更進一步釋放整體發展潛力，帶來更高的土地價值。想法（二）是建議將公路交匯處遷移至青山公路新田段西端，利用迴旋處設計連接科技城和新田市中心的主要幹道，提供一條連續且更直接的路線往返科技城核心區，形成閉環式環迴道路網絡，提高交通效率及滿足未來日益增長的交通需求。

提供激勵措施 鼓勵私人參與前期發展

據團結香港基金資料顯示，新田科技城第一期發展的土地超過54%屬私人擁有。有人認為這種分散業權情況並非像其所說的那麼分散。透過詳細觀察，要尋找能滿足加強版傳統新市鎮發展模式對私人參與的最低要求，即有至少0.4公頃的整合業權土地並非難事。毫無疑問，當局會採取較簡易的做法，在建議發展大綱圖上直接將被認定為業權分散的土地劃分為「休憩用地」用途，但這可能會白白丟棄前期開發現成土地的重要契機，損失沈重的機會成本。參考西九文化區及躍動東九龍做法，分別於施工工程開始前，短期落實開放苗圃作公共空間用途，以展示社會和經濟效益，提升形象。因此，當局可更適當地在還未引入最先工作／居住人口時便劃分有關人口的休憩用地，重新重視其現有土地的優勢。

筆者亦贊同團結香港基金於《招商造地新策略、啟動經濟新引擎：新田科技城發展》建議倡議的「政府主導開發，私人參與為輔」，允許持有土地面積不少於0.4公頃的私人土地業權人或合資企業，申請契約修訂（包括原址換地），在符合政府規劃用途為前提下，在其擁有的土地上作私人住宅或混合發展，落實新田科技城的前期發展。引入私人參與能減輕公共財政壓力、提升開發效率，及營造更具競爭力的產業佈局，並應在批地方式上對應生態圈成熟程度，採取彈性策略。

總括而言，新田科技城可考慮透過以上的建議方案更進取地進行總體規劃佈局，「簡單小改動，促成大變化」，更高效使用寶貴的土地資源，提高可發展用地潛力。


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