【小龍專欄】發展商要減價套現 樓市會否麵粉貴過麵包？

近日有很多新盤劈價促銷，雖然發展商的開售價仍然貴過地價加成本。但樓市會否有機會麵粉貴過麵包？建築費會否貴過樓價呢？

其實「麵粉貴過麵包」的問題，如果只放在香港一手樓市來看，基本上過去三十年是沒有發生過。但這不是放諸四海皆準。如果單單看香港一手市場，樓價低於建築費可能性不高，因為香港很多發展商有實力而且負債比率低。事實上，長遠而言或正常來說，麵粉當然不可能貴過麵包。但是也有例外。例如有麵包店會在晚上平價把（賣不出的）麵包賣出，甚至免費把麵包送出，這都可能是麵粉貴過麵包的例子。所以麵粉貴過麵包並不是完全沒有可能。

而樓價的確可以比建築費更低，好比隔夜麵包的價錢可能比麵粉更低。不過，如果是單單論新樓，除非發展商財務短絀，迫於出貨或者一些其他的原因，才會太平賣。不過近年出現一個情況，因為利率上升所以令到一手發展商繼續持有出售物業的成本加大。如果經濟轉差，那麼發展商會否加大力度促銷？甚至是麵包平過麵粉?

但是在這裡，我們又要定義何謂「麵粉貴過麵包」。「麵粉」在發展商來說，是指建築費及土地費用，對於普通業主來說則是房屋的買入價。那麼普通業主的物業買入價（麵粉價）會否有機會低於賣出價？那麼當然是可能，近日常見的蝕讓盤即是最好的例子。

事實上，我們已經進入了歷史上罕見的公司及國家債券泡沫時刻之一。美債的上升，正常情況令到其他國家或公司債券定必要提升其發債息率（即價格下跌）。過去十年大量公司以債擴張，不賺錢公司可以靠融資而變成巨無霸。而疫情的無限QE「打上嗎啡」，令到問題如癌症變得更嚴重。

例如阿根廷等新興市場在過去十年一次又一次大舉發債。但是如果市場突然出現一些突發因素，那不容少看其震盪的恐怖，所以必須小心債券泡沫而引發出的災難。對於所有的公司債券來說，利率衝擊將帶來顯注的系統性風險。儘管許多投資者都有緩解措施來抵禦拋售壓力。但先不講太遠，全球的新興市場國家及公司債都面對一個問題，就是如何發行新債去還舊債。如果出問題，將無可避免沖擊樓市。

所以對於很多讀者來說，我相信大家不用擔心發展商會否麵粉貴過麵包，而是關注好自己的麵包。但小龍見到的是仍然不少專家提出加大槓桿投資提高回報。而近日樓市蝕讓新聞亦不停出現，很多人過去因為時間天時地利人和，造就了新一代的富翁及中產。以往是大大聲地贏，但這一次將要靜靜地贏。時間永遠走在價格及成交量之前，所以本欄目標是贏在轉勢之前。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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