【磚港樓市】日出康城拆牆單位 樓價折讓兩成足夠還原結構？

最近城中熱話，一定是日出康城首都一個單位，被揭發非法拆了部份主力牆，打通房間改建主人房。筆者只是一名產業測量師，而非樓宇結構專家，因此不方便在此再加任何評語。但此事件牽連甚廣，尤其對該物業甚至整棟樓宇的價值都可能產生一定影響。

部份銀行已經暫停對涉事單位提供網上初步估價，這做法不難理解，涉事單位的業主需要投入一定估計為數不少的金額去進行補救工程，而日後亦有可能面對其他業主的索償，因此在銀行的角度，對該物業批出貸款的話，風險非常高。但如果從測量師的角度看，涉事單位或整棟物業其他單位是否未能作出估價呢？

從專業的角度看，任何物業都可以進行估值，但前提是測量師能夠掌握多少資料。假設市場上有準買家願意出價，他的出價是基於同區物業相類似單位的樓價，減去日後他要承擔原業主的責任及風險。很明顯準買家需要預留一筆很大的資金去還原物業的結構狀況（假設一定可以還原），以及面對日後的訴訟，所以他的出價一定會大幅折讓。但問題是這筆金額會是多少呢？假設單位的價值是900萬元，10％的折讓即是90萬元，是否足夠呢？如果不足夠，那麼20％的折讓180萬元又足夠嗎？因此，對於這類特別個案，作為專業的測量師是需要作長時間分析、蒐集更多額外資訊及與相關專業人士提供專業意見，故此短時間內是不可能提供準確的意見。

相比涉事的單位，其他受影響單位可以分為兩類。其中一類是受此事件影響比較深的，就是涉事單位的上層及下層單位。假設該兩個單位的業主今天放售，市場上的準買家一定會壓價，尤其是未知道結構是否一定能夠100％還原及有沒有長遠影響。專業的測量師只能分析市場上的作價，而最近已經有報導指同屋苑其他座數的單位，業主要減價約5.6％才能成交。因此該兩個單位極有可能需要較大的折讓才能出售。而其他比較遠離涉事單位的，所受的影響估計亦會比較輕微。

是次事件對樓價的影響，相信一定程度會受到結構有多少受損及能否還原所影響。可幸的是屋宇署視察後，認為該大廈結構沒有危險，但始終能否百分百還原仍是未知之數。當還原工程完成後及對結構作出評估後，假設結構沒有太大的影響的話，估計樓價下降的壓力會隨着事件慢慢過去而減弱。

張競達
中原測量師行執行董事
http://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation

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