【江恩小龍】下一個周期來之前 重要的不是擁有風水屋 而是沒有負債

2022年樓市中原城市領先指數（CCL）回調了15％，不過樓市似乎仍在低位中反彈，但要留意個別地區或屋苑，出現較高位跌逾30％的個案。因為過去數年很多人選擇建期付款按揭，這會令樓花變成負資產嗎？

首先大家留意，在這刻銀行仍可以用合約價申請按揭。所以上述問題暫時不會出現。樓花會變成負資產，筆者在2022年9至10月時已經提出，今天我們只是客觀分析一下。假如出現銀行不以合約價計算按揭成數，只以最新估價進行審批，將有許多人因而不能獲得足夠按揭，但有些現住物業滿3年或更長時間才能正式成交，這些物業成交的時間，估價會否出現問題呢？

如果月入6萬，購入800萬的樓並做9成按揭。每月在利率2.15％的情況下，每月樓按還款為27,155.92元，扣除5,000元的基本開支後，餘下27,845元。另一方面，如果利率是4.2％的情況下，每月還款即時上升至35,209元。同時扣除5,000元後，每月可支配收入為19,791元。但是要留意，本金及利息總支出為1,200萬元，比之前2.15％的利率時上升約300萬。當今年代的生活支出非常高，如果按息真的升至4％，每個月供樓後餘下19,791元，即供完樓後，一是每個月基本上沒有剩錢，又或是每個月都會負債。所以大家要留意。正如筆者新書所說：「下一個周期來之前，重要的不是你擁有一層風水屋，重點是你沒有負債，及在周期洗牌前沒有輸。」

而今天如果未來按息真的升至4％，1年前可能沒有人相信，但今天大家會答可能。回帶筆者在2019年時寫下5個預期，包括：

1. 資產價格跌到某個水平止跌，市民的收入開始減少，但是物價仍然保持貴的水平；
2. 全球放水，媒體及市場的分析會給予壓力希望你以槓桿放大回報，迫投資者加最後一口槓桿；
3. 大部分人收入用作供樓或還債，很多人受壓力下高估了自己供款和還款能力；
4. 中線來說資產價格一直跌，但利息一直升，但同時收入減少，大部分人收入用作供樓；
5. 失業潮會慢慢出現，同時明年經濟會出現假陽春。

上述只有一個預測尚未兌現，就是第4點，即「中線來說資產價格一直跌，但利息一直升，但同時收入減少，大部分人收入用作供樓」，但相信距離實現不遠矣。

江恩小龍
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