【投資易 撤資難】客戶申請撤資800億 黑石兩房產基金陷贖回危機 擠兌潮或升級

美國資產管理公司「黑石（Blackstone，美股BX）」集團面對的贖回危機持續擴大。黑石旗下的皇牌房地產基金「BREIT」因去年底大量客戶「擠兌」撤資，黑石決定限制贖回，故金額達54億美元的客戶撤資要求遭擱置；未料一波未平，一波又起，黑石最新證實它面向機構投資者的另一房地產基金「Blackstone Property Partners（BPP）」亦收到投資者高達50億美元的贖回要求，但黑石同樣暫未有批准贖回。換言之，黑石單是旗下兩房產基金積壓未答應客戶的贖回要求涉款已高達104美元（811億港元），雖然有大行仍看好黑石前景及唱好其股價，但有分析指美國樓價今年或大跌成半，一旦樓價急挫帶崩租金，或觸發連鎖反應令房地產基金崩潰，令人擔心贖回潮會如雪球般滾大，甚至可能蘊釀「雷曼式危機」。

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近年表現亮麗的黑石昨公布的業績差強人意。雖然它管理的基金去年整體仍吸引了逾400億美元資金流入，令它管理的總資產規模高達9750億美元，但黑石去年第4季可用於股東分紅的可分配現金收益僅得13億美元。這較前年同期的23億美元大跌逾4成，部分原因是黑石要應付旗下兩大房產基金的贖回潮。

贖回潮於去年底出現，涉事的黑石美國房地產基金「BREIT」2017年推出後，曾大受歡迎。BREIT面向富有的投資者，並貢獻了黑石的17%收益，資產總值達690億美元。但去年全球股市曾大瀉，大量BREIT投資者特別是亞洲客戶陸續要求贖回投資。不過BREIT擁有自保條款，條款訂明BREIT基金每月贖回限額為基金資產的2%，一季度的贖回限額則為資產的5%。由於BREIT客戶去年底申請的提款（撤資）總金額遠超此上限，黑石據按條款限制贖回。故投資者去年11月及12月雖然對BREIT合共提出總計68億美元的贖回請求，但黑石僅接納約14億美元（贖回請求的21%）。換言之，有多達54億美元（約421億港元）的客戶贖回要求暫未獲批准。

黑石總裁Jonathan Gray格雷即警告，由於在11月和12月積壓未獲批准贖回的積壓申請，預料BREIT基金在本月面臨的贖回請求將顯著增加，一些投資者提出的贖回金額請求很可能比實際需要得更大，因為他們預計到最終獲得的贖回金額會被削減。

但贖回危機近日卻再度擴大。黑石最新證實，它面向大型機構投資者如養老基金和大學捐贈基金的另一個房地產基金「黑石BPP（Blackstone Property Partners）」，亦面對逾50億美元的贖回請求，相當於該基金730億美元資產淨值的7%。不過黑石「BPP」的條款「更絕」，它訂明若未能滿足新資金注入（即缺乏投資者帶來新資金）的要求，基金可以暫時拒絕贖回。故BPP以此為由，暫未有批准上述50億美元的資金贖回申請。換言之，單是BREIT及BPP兩大黑石基金，現時積壓的基金贖回要求總額已達104億美元（約811億港元）。

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這情況令人憂慮。因在加息潮下，有經濟學家早前即估算，金融市場對美國房地產泡沫破裂的憂慮正在增加，美國樓價今年或有機會大挫15%。假若樓價暴跌，一般會拖累租金同時大挫，令以高派息為招徠的房地產基金的派息金額及資產淨值大幅縮小。這有機會造成連鎖反應，因客戶贖回資金的要求或會如雪球般愈滾愈大，但房地產基金除非劈價蝕本沽貨，否則很難迅速變賣房產以應付大規模贖回潮，故或被迫進一步限制贖回，導致信心危機加劇。故有評論認為，黑石的房地產基金贖回潮若未能妥善解決，最嚴重的情況下可能出現像2008的流動性危機，即恍如雷曼風波2.0的版本。

故就在上月即12月28日，黑石（BX）股價在信心危機之下曾跌至71.72美元的一年新低，較去年高位跌了近5成。不過在本月初，美國最大捐贈基金、加州大學系統旗下的大型投資公司UC Investment出手救黑石。它宣布將向BREIT投資40億美元，以便在六年內獲得每年11.25%的保底收益率。此舉有效提振了黑石股價及增加了投資者對它的信心，至昨日黑石收市價為93.81美元，較12月低位大幅反彈3成。

不過值得留意的是，今次UC Investment選擇投資BREIT而不是BPP，換言之BPP始終未獲得大筆的新資金流入，其機構投資者高達50億美元的贖回要求何時可獲批准暫仍成疑。黑石集團總裁格雷則堅持，BPP的贖回請求「是可控的」，但流動性風險將繼續影響今年的管理費用以及管理資產規模的增長。

摩根大通則仍然看好黑石的前景。摩根大通分析師分析師 Ken Worthington曾在本周二將黑石評級從「中性」上調至「增持」，目標股價從104美元小幅上調至105美元，理由是：「預計2022和2023年黑石大量募集的投資者注資，將對今明兩年與管理費和績效費相關的收入作出有意義貢獻。若美國經濟實現軟著陸，未來12個月黑石是不錯的投資。」但上述分析師也預計，未來幾個月可能看到BREIT更多資金流出、BPP流入資金亦料會放緩。此外，數據顯示黑石BREIT在2022年總回報率為8.4%，與Prologis、AvalonBay Communities和Mid-America Apartment Communities等上市公開交易的房地產投資信托基金高達30%的負回報率相比，黑石的投資眼光及表現已是相當不錯。

Text by BusinessFocus Editorial

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